Décidé à acquérir un logement ? Vous hésitez entre bien immobilier neuf ou bien un appartement / maison ancien(ne) ? Comment s’y retrouver ? Quels sont les avantages et inconvénients ?

Tout d’abord, définissons ce qui différencie l’ancien du neuf.

L’ancien : il s’agit de biens immobiliers, appartements ou maisons qui ont déjà fait l’objet d’une mutation, c’est-à-dire un transfert de propriété par son 1er propriétaire (vente, donation, succession). L’administration fiscale considère un bien ancien dès lors qu’il a plus de 5 ans et a déjà été revendu/ habité / loué. La vente d’un bien ancien est soumise au droit d’enregistrement.

Le neuf : d’une manière générale, on qualifiera un bien immobilier neuf lorsque celui-ci a été achevé depuis moins de 5 ans et qu’il n’a été ni habité ni loué. Il n’aura pas subi de transfert de propriété durant cette période. Généralement on achète ces biens immobiliers sur plan (VEFA), le promoteur peut également présenter des lots qu’il a déjà construits, mais pas encore vendus. La vente d’un bien neuf étant soumis à la TVA (20% ou 5,5% incluse dans le prix), les frais de notaires sont réduits.

1) Question de prix :

L’ancien : le marché de l’ancien fixe naturellement ses prix en fonction de l’offre et de la demande. Un écart moyen d’environ 20 % (sur une base de prix de marché) est constaté avec les prix du neuf. Toutefois, l’immobilier de luxe, de prestige peut s’avérer plus couteux que le neuf. Les prix sont fixés librement par les propriétaires vendeurs, la plupart sur la base d’estimations réalisées par les professionnels de l’immobilier. La négociation est possible, souvent si le bien présente des travaux de rénovation.

Le neuf : les grilles de prix des programmes immobiliers neufs proviennent d’étude de marché poussée de la part des promoteurs : prix d’acquisition des terrains, coût important des diverses assurances, coûts de constructions, coûts administratifs, taxes et impôts et bien sur la marge des entreprises définissent le prix de vente. On constate un écart moyen d’environ 20 % par rapport à l’ancien. Ajouter à cela des normes toujours plus strictes, des matériaux de plus en plus performant, une domotique moderne et plus coûteuse, l’écart devient logiquement justifié. Pour ces raisons, hormis quelques opérations « d’offres spéciales » sur un programme, les prix ne sont que très rarement négociables.

2) Question de style :

L’ancien : hauts plafonds, ouvertures à la française, vieilles pierres, moulures, parquets, bel immeuble, les biens anciens ne manquent pas d’arguments pour susciter un vrai coup de cœur lors d’une visite. Souvent chargé d’histoire, si vous aimez l’architecture française, l’ancien vous charmera à coup sûr ! D’un style « classique » de l’époque Louis XIV, en passant par le style Empire du début 19ème puis au style Haussmannien, l’ancien représente une partie de l’âme française et fait partie de notre histoire.

Le neuf : l’accent sera porté sur les dernières normes et un confort d’habitation bien pensé. Lumineux et bien conçu, les biens neufs optimisent les surfaces au sol. Peu de place de perdu, les appartements sont fonctionnels. De plus en plus de programmes immobiliers neufs proposent des logements connectés, dans le neuf, on y vit dans son époque. On pourra leur reprocher leur manque de personnalisation bien que les promoteurs deviennent plus souples quant aux choix de certaines finitions. En résumé moins propices au coup de cœur, les programmes neufs séduisent avec des arguments plus « rationnels ».

 

3) Emplacement géographique :

L’ancien : le rêve est permis ! il n’y a pas un quartier, une rue où il serait impossible de trouver la perle rare. Tout ce qui est déjà construit pourra être potentiellement un jour à la vente. Vos quartiers préférés n’attendent que vous ! Tout est vérifiable, le temps de vos futurs trajets quotidiens, la proximité des commerces, des transports en commun. Vous pouvez étudier facilement le secteur précis de votre futur logement. Les biens immobiliers se trouvent facilement dans les centres villes comme dans les secteur plus calmes. En bref, vous achèterez où vous le souhaitez.

Le neuf : à l’inverse de l’ancien, les programmes neufs dépendent des espaces encore disponibles, et plus on cherche proche des centres villes, plus la tâche peut s’avérer compliquée. Les terrains se font rares dans les milieux très urbanisés. Souvent les programmes de centre / hyper centre émergent au fil des opportunités d’ensemble immobilier acquis par les promoteurs. Il est plus courant de trouver ces programmes neufs à l’extérieur des centres villes, quartier émergeant ou dans des secteurs moins développés ou d’anciens espaces industriels / agricoles. Les transports en commun améliorent leur réseau en rapport avec l’arrivée de nouveaux bâtiments résidentiels. Les commerces peuvent mettre plus de temps à s’installer dans un environnement qui part de zéro ou presque. Un environnement plus calme est apprécié par les futurs propriétaires.

 

4) Les travaux :

L’ancien : nombreux sont les logements anciens où vous devrez passer par la case travaux après son acquisition. La problématique des travaux est large. Petits ? Moyens ? Gros ? Comment être sûr de bien chiffrer vos futurs aménagements ? Le plus raisonnable si vous n’avez aucune idée des montants nécessaires à leur exécution sera de réaliser des devis par des professionnels. On distingue dans un 1e temps les travaux de relooking, l’appartement est bien aménagé, les diagnostics sont bons, les fenêtres sont récentes, l’électricité est aux normes, toutefois, le logement n’est pas à votre gout. Les travaux ne seront pas trop coûteux pour en faire votre chez vous. Par contre si tout est à reprendre, la cuisine, la salle de bains, l’électricité, l’isolation, les plafonds, les huisseries, etc. Là, le budget peut décoller, en moyenne on comptera 1 000 € / m² pour une rénovation totale, sans forcément compter les mauvaises surprises que l’on pourrait découvrir. C’est pour ces raisons, qu’un bien immobilier rénové se vendra rapidement sur le marché de l’ancien, la demande est forte !

Le neuf : probablement un des avantages majeurs et un solide argument pour acheter un bien neuf. Pas de travaux ! La cuisine toutefois, reste généralement le seul poste que les promoteurs ne fournissent pas automatiquement. Certaines finitions sont proposées par les promoteurs, des déclinaisons d’ambiances sont souvent disponibles classique / authentique / moderne pour le futur propriétaire. Une personnalisation est toujours possible une fois le bien livré. Il n’est pas rare que les acquéreurs fassent quelques « travaux » de peintures pour se sentir définitivement chez eux. La résidence bénéficie des dernières normes en matière d’isolation et d’équipements. La garantie décennale donne une tranquillité sur d’éventuelles imperfections qui apparaitraient. En achetant un bien neuf, les 15/20 années qui suivent, on échappe à tous types de travaux, aussi bien intérieurs qu’extérieurs.

5) Les charges du logement :

L’ancien : les logements anciens sont plus énergivores ; l’isolation est ancienne, l’équipement l’est souvent également. De plus si l’entretien n’est pas bien réalisé, les coûts de remises à niveaux peuvent s’avérer très couteux. Cela se ressent sur les facture de charges de copropriété, pour les maisons c’est le même constat. Des travaux importants : réfection de toiture, façade, parties communes, entres autres, peuvent facilement engendrer des sommes importantes que l’on n’ a pas toujours anticipées. Ces travaux sont discutés en assemblée générale, généralement les gros travaux mettent plusieurs années à être votés.

Le neuf : équipement général, dernières normes en terme de constructions, les programmes neufs sont plus économes. Les logements sont bien isolés et l’équipement dernier cri assure une facture plus avantageuse. De plus, la résidence étant neuve, pas de gros travaux pendant au moins 10 ans. Là aussi le neuf marque un point important.

 

6) Les diagnostics du logement :

L’ancien : obligatoires depuis 1997 lorsque l’on vend son bien immobilier, les diagnostics immobiliers ont pour objectif d’informer l’acquéreur sur l’état du bien qu’il souhaite potentiellement acheter. On parlera pour l’ensemble de ces documents du dossier de diagnostic technique, ils sont obligatoirement annexés à la promesse de vente. Ils sont à réaliser avant la vente du bien immobilier et sont à la charge du vendeur. Amiante, Electricité, Gaz, Plomb, DPE, Loi Carrez etc sont à étudier avant tout achat immobilier dans l’ancien. Ils peuvent mettre en avant d’importantes anomalies ou au contraire rassurer le futur acquéreur.

Le neuf : l’amiante, le plomb n’étant plus utilisés, le dossier de diagnostic technique est beaucoup plus « light » par conséquence dans le neuf. Toutefois, certains sont toujours obligatoires : le DPE (diagnostic de performance énergétique), l’état des risques naturelles et technologiques, la Loi Carrez, les diagnostics termites pour les zones à risques ainsi que l’information sur le risque de présence de mérules dans les zones concernées. Le diagnostic électrique n’est pas nécessaire vu que l’installation sera contrôlée et se doit d’être aux dernières normes. De plus les logements neufs bénéficient de normes garantissant le respect de la législation : norme thermique RT 2012, norme électriques NF C-15.100 et dans certains cas, les programmes mettent en avant des labels plus poussés comme le HPE (haute performance énergétique) voir le THPE (très haute performance énergétique). En moyenne les consommations énergétiques sont divisées par 3 et notées A ou B sur le DPE.

7) L’occupation du logement :

L’ancien : une fois le logement trouvé, négocié, vous passerez par la traditionnelle étape de la signature d’un compromis / promesse de vente. Cette signature officielle se fera en agence ou chez le notaire. Une fois les délais légaux passés et les documents réunis, vous pourrez acter définitivement cet achat. En moyenne, dans l’ancien on compte 2 à 3 mois entre la signature du compromis et celle de la réitération authentique devant notaire. C’est donc assez rapide ! Le temps d’organiser votre déménagement et vous voilà chez vous.

Le neuf : acheter un logement neuf se fera avec patience ! En effet, si vous flashez sur un appartement issu d’un programme neuf, il vous faudra attendre sa livraison. Et cela peut durer un certain temps. Il faut en moyenne 3 ans pour que le programme aboutisse définitivement. Si vous êtes dans les 1ers acquéreurs, vous pouvez donc attendre longtemps votre logement. Toutefois l’attente sera récompensée, vous aurez pu choisir et réserver le logement qui vous plaisait le plus, sachant qu’évidemment, les lots les plus intéressants partent en 1er.

 

8) Acheter un plan ou acheter de l’existant :

L’ancien : vous pouvez visiter plusieurs fois le bien, vous vous projetterez facilement dans celui-ci. Vous achetez dans l’état et pouvez rénover/aménager/changer la distribution du logement presque comme vous le souhaitez. Vous connaitrez ses éventuels défauts, vous pourrez faire chiffrer d’éventuels travaux. La typologie des biens a évolué. Dans l’ancien, la distribution représente certains standards de l’époque, la distribution ne sera pas forcément optimisée. Toutefois on y trouve certains avantages par rapport au neuf : cuisine séparée, grand séjour, les volumes sont généralement plus grands. Par exemple, dans l’ancien, les surfaces d’un T2 sont en moyenne de 50/55 m² alors que dans le neuf on tourne plutôt autour de 40/45 m².

Le neuf : l’achat se fera presque uniquement sur plan. La commercialisation d’un nouveau programme neuf débute en moyenne 2 à 3 ans avant sa livraison. Il est rare qu’un lot reste disponible une fois le programme achevé. Il vous faudra donc vous projeter avec les éléments mis à disposition : plan de l’appartement, plan de masse, plan des étages, plaquette commerciale. Vous pourrez vous rendre sur place et découvrir la localisation exacte du programme. Pouvoir repérer avec exactitude l’emplacement de votre futur logement n’est pas forcément chose aisée. Le commercial pourra toutefois vous aider à situer ce futur logement. Les plans de masses notamment, sont d’une grande aide. Vous pourrez modifier certains éléments de votre appartement, les cloisons non-porteuses, le type de revêtement / leur couleur, sous réserve que le promoteur ait prévu des aménagements personnalisables (de plus en plus). Le logement respectera les normes handicapés et les standards de construction seront respectés. Peu ou plus de perte de surface, les logements sont maintenant très bien optimisés.

9) Le règlement de l’achat :

L’ancien : le paiement de votre nouvelle acquisition immobilière suit la voie la plus classique. Lors de la signature du compromis de vente, vous versez (ou pas) un acompte compris entre 0 et 10 % du prix de vente. En effet cet acompte n’a qu’une valeur « symbolique » et s’apparente à un « usage », rien ne vous oblige à le verser. Vous réglerez la totalité de l’acquisition (en paiement comptant ou via un prêt immobilier) le jour de la réitération authentique devant le notaire. C’est généralement la banque qui transfère la somme attendue sur le compte séquestre de l’étude notariale chargée du dossier. Vous devrez vous acquitter en plus du prix d’achat, des proratas de charges courantes et de la taxe foncière, éventuellement du montant du fond de travaux associé à votre compte « copropriétaire » s’il en possède un.

Le neuf : vous avez ici plusieurs options. Soit, vous avez les fonds pour cet achat et vous réglez le montant lors de la signature du contrat de vente, et vous attendez le jour de la livraison, soit, vous financez cette acquisition à l’aide d’un prêt bancaire. Avec un prêt bancaire, vous n’avez pas forcément les moyens à la fois de payer votre loyer et les mensualités de votre nouveau prêt immobilier. Les banques ont bien sûr l’habitude de ces dossiers et proposent généralement de démarrer le paiement des mensualités une fois le logement livré. Toutefois cette facilité bancaire a un coût, on parlera des frais intercalaires (liés principalement aux intérêts du prêt). Vous l’aurez compris, anticiper le financement d’un achat immobilier est toujours capital, d’autant plus dans le neuf.

 

10) Les frais de notaire :

L’ancien : les frais de notaires sont composés à 85 % de taxes et d’impôts. Et oui, on pense souvent que le coût du notaire est élevé, certes, mais il joue principalement le percepteur pour l’état. Les frais de mutations dans l’ancien s’expriment en % du prix de vente de l’immeuble, compris entre 6 et 8 % du prix. Si vous achetez meublé ou en partie meublé, ces frais ne s’appliquent pas aux meubles / équipement du logement.

Le neuf : soumis à la TVA 20 % (ou 5,5 % dans certaines zones prioritaire des villes) que vous payez dans le prix global de l’appartement, vous bénéficiez des « frais de notaires réduits » compris entre 2 et 3% du prix du logement.

11) Les garanties légales :

L’ancien : hormis la garantie des vices cachées, vous achetez dans l’état. En effet, on considère que vous avez visité le bien et que vous achetez en connaissance de cause. Si le lave-linge vendu avec l’appartement tombe en panne, le changement sera de votre poche. De même si les fenêtres en simple vitrage sont source de mauvaise isolation en particulier l’hiver, le changement sera à votre charge. Les vices cachés sont plutôt compliqués à prouver, puisqu’il vous faudra prouver que l’on a sciemment dissimulé ce vice. Vous ne pourrez pas prétendre par exemple que la toiture est à refaire puisqu’elle visible et rien ne vous a empêché de le constater.

Le neuf : gros avantage dans un achat neuf. Vous bénéficiez d’une protection maximale. Le contrat VEFA vous certifie la livraison d’un bien conforme à l’achat effectué. La garantie décennale vous protège 10 ans des éventuelles anomalies qui pourraient apparaitre. La garantie financière d’achèvement (GFA) assure que si le promoteur faisait par exemple faillite, les sommes sont assurées et vous serez pleinement dédommagés. Des garanties de parfait achèvement et de bon fonctionnement complète votre protection. L’assurance dommage-ouvrage couvre les frais d’éventuels travaux ou de remboursement. Ces assurances sont obligatoires.

 

12) Les aides à l’achat :

Le prêt à taux zéro (PTZ) et (PTZ +) : est un prêt comme son nom l’indique avec 0 intérêt sur une partie de la somme emprunté. Il faut remplir certains conditions de revenus pour y prétendre. Pour en bénéficier dans l’ancien, il faudra réaliser au moins 25 % de travaux sur le prix d’achat du logement ancien ou le logement doit être conforme aux dernières normes en matière de DPE. Ce n’est pas toujours évident d’obtenir cette aide donc dans l’ancien.

Le prêt d’accession sociale (PAS) : c’est un type de prêt que les banques peuvent proposer si la banque dispose d’une convention avec l’état. Il s’agit d’aider les revenus modestes à accéder à la propriété de leur résidence principale uniquement. Les taux d’intérêt sont plafonnés et il faut remplir certains conditions de revenus pour y prétendre. Valable pour l’ancien comme pour le neuf.

Le prêt social location-accession (PLSA) : certains lots d’un programme peuvent s’inscrire dans un plan de mixité sociale encouragé par l’état pour l’accession à la propriété des modestes et modestes moyens. Les prix de vente peuvent être encadrés et certaines conditions doivent être respectées pour acheter un bien dans ce type de programme.

Il existe d’autres aides comme par exemple le prêt 1 % entreprise pour tous les salariés d’une entreprise de plus de 20 personnes.

L’ANAH propose pour les très modestes et modestes, des aides aux travaux d’amélioration de l’habitat : www.anah.fr pour en savoir plus.

13) La revente du bien immobilier :

L’ancien : vous pouvez revendre dès le lendemain de votre acquisition. Hormis une levée d’hypothèque que votre banque devra accepter, rien ne vous empêche de revendre votre propriété. Est-ce rentable ? C’est une autre question : on considère qu’il faudra 5 ans pour amortir son achat en terme de dépenses. En incluant les frais à la vente (diagnostics, frais de notaire à l’achat, frais de remboursement anticipé etc.), 5 ans est la moyenne pour retomber sur vos pattes.

Le neuf : vous pouvez revendre là également votre propriété. Toutefois selon le mode d’acquisition et de financement obtenu, vous pouvez vous exposer à des frais importants. Par exemple vous achetez un appartement en dispositif LOI PINEL et souhaitez le revendre après seulement 2 ans, vous devrez rembourser la totalité des avantages fiscaux obtenue pendant la période de possession. Certains prêts sociaux / conventionnés prévoient des sanctions financières dissuasives, qui ont pour objectif de « combattre » la spéculation immobilière issue d’avantages sociaux ayant pour but l’accession à la propriété des plus modestes.

 

14) Choisir son syndic :

L’ancien : vous achetez un bien où le syndic de copropriété (privé ou bénévole) sera déjà présent. Libre à vous et aux copropriétaires d’en changer au fil des années si les copropriétaires en expriment le souhait.

Le neuf : le 1er syndic communément appelé « syndic provisoire » sera nommé généralement par le promoteur une fois le 1er lot livré en accord avec les copropriétaires. La copropriété commence à exister quand les bâtiments sont bâtis. Les promoteurs ont leurs habitudes, il est de bon ton de demander une mise en concurrence lors de la 1ère assemblée, toutefois le choix du 1er syndic sera celui du promoteur dans tous les cas. Rien ne vous  empêchera dans le futur d’en changer.