Préparer la location de son bien
Vous êtes propriétaire d’un logement que vous occupez peu ou pas du tout ? Alors louez-le !
En effet, posséder un bien immobilier inoccupé peut s’avérer coûteux, entre les impôts, les taxes, l’entretien de ce dernier, etc. Il apparait donc opportun d’opter pour la location afin de générer un revenu non négligeable !
Les avantages sont nombreux : Bénéficier d’un complément de revenu, préparer sa retraite, alléger sa fiscalité…
Pour mettre en location son bien, quelques étapes sont inévitables, les voici :
I. Quelques choix à faire
Location vide ou meublée ?
Dans le cadre de la location vide, le bail est signé pour trois ans et son renouvellement est tacite. Le locataire peut résilier le bail avec un préavis de trois mois et le bailleur avec un préavis de six mois. Le dépôt de garantie est égal à un mois de loyer maximum.
La location vide apparait plus sécurisée en raison d’un « turn-over » moins élevé des locataires.
Dans le cadre de la location meublée, le bail est signé pour un an et son renouvellement est aussi tacite. Le locataire peut résilier le bail avec un préavis d’un mois et le bailleur avec un préavis de trois mois. Le dépôt de garantie est équivalent à deux mois de loyer maximum.
D’un point de vue financier, les logements meublés sont plus attractifs, avec des loyers 10 % plus élevé. Mais cela coûte plus cher : en plus du mobilier et des équipements à prévoir, vous devrez remplacer les appareils en panne et les meubles abîmés, ce qui explique le montant du dépôt de garantie de deux mois dû par le locataire, contre un mois pour une location vide.
La localisation du bien va aussi jouer sur le choix. Par exemple, si le logement est situé dans un quartier étudiant, la location meublée est plus judicieuse étant donné que les étudiants déménagent régulièrement et ont rarement les moyens d’acheter des meubles et des équipements d’électroménager.
Location annuelle ou saisonnière ?
Le facteur le plus déterminant va être la localisation du logement, en effet en fonction de celle-ci, vous pourrez étudier le marché de la location saisonnière.
Par exemple, si le bien est localisé dans une ville étudiante ou dans un bassin d’emploi dynamique, mieux vaut d’opter pour une location à l’année. Au contraire, si le logement est situé dans une zone touristique, il est plus judicieux d’opter pour une location saisonnière.
Les locations de vacances peuvent être beaucoup plus rentables que les locations à l’année, selon l’attractivité touristique de la région. Même si la fréquentation diminue à certaines périodes, elle sera compensée par des loyers saisonniers élevés.
Par contre, du fait de la forte rotation des locataires, cela peut créer certaines contraintes (remise des clés, ménage…). Pour répondre à ces dernières, la gestion du logement peut être délégué à une agence ou une société.
Prix du loyer et montants des charges ?
La fixation des loyers et des charges sont des étapes clés de votre investissement locatif. Ce choix va peser sur la rentabilité et sur son attractivité pour les potentiels locataires.
Le loyer est en principe librement négocié entre le propriétaire et le locataire sauf dans certains cas (dispositifs d’investissement comme la loi Pinel, Scellier ou Robien, et les villes soumises à l’encadrement des loyers)
Pour fixer le loyer le plus logique possible, vous pouvez consulter les annonces immobilières dans le secteur ou faire appel à une agence spécialisée.
II. Les diagnostics obligatoires
Lorsque vous mettez en location un logement, comme pour la vente, vous devez présenter un certain nombre de diagnostics immobiliers à ceux à qui vous proposez le bien. Ces derniers vont démontrer l’état réel du logement dans lequel il va habiter.
Voici les 3 diagnostics obligatoires :
*DPE : Diagnostic de performance énergétique (valable 10ans)
C’est un document qui estime pour le futur locataire la consommation d’énergie du logement ainsi que sur le taux d’émission de gaz à effet de serre du logement. Cela va permettre d’estimer les futures factures de chauffage, etc.
*CREP : Constat de Risque d’Exposition au plomb (valable 1an si présence)
C’est un document qui va informer le locataire sur la présence de plomb dans le logement. Il est demandé seulement pour les logements ayant été construit avant le 1er janvier 1949.
*L’ERNT : État des Risques Naturels et Technologiques (valable 6 mois)
Ce document informe sur des risques liés à l’environnement extérieur du logement (inondation, tremblements de terre, etc.).
Voici d’autres diagnostics pouvant être demandé :
*Diagnostic amiante (validité illimitée si réalisé à partir du 1er avril 2013)
C’est un document qui mentionne la présence ou l’absence de matériaux ou produits contenant de l’amiante dans un logement. Il est demandé seulement si le permis de construire a été délivré avant juillet 1997.
*État de l’installation intérieur d’électricité (valable 3ans)
C’est un diagnostic qui donne un aperçu de la sécurité des installations électriques dans les logements. Seulement concernés par les logements où l’installation d’électricité a plus de 15 ans.
*État des risques et pollutions (valable 6mois)
Diagnostic qui informe des risques et pollutions auxquels le logement est exposé (naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon…). Toutes les zones ne sont pas concernées par ce diagnostic.
III. Les documents nécessaires
Bail de location
Ce document va lier contractuellement le propriétaire et le locataire en définissant les droits et les obligations de chaque partie.
État des lieux
Un « état des lieux » est un document descriptif faisant l’inventaire d’un espace et joint au bail. Il est fait à l’entrée (généralement le jour de la signature du bail) et à la sortie au moment où le locataire rend les clés. Les deux états seront donc comparés et permettra au bailleur de vérifier que le locataire n’a pas dégrader le logement. Le propriétaire et le locataire vont, conjointement, vérifier l’état des lieux d’entrée et de sortie.
Quittance
La quittance de loyer est un document écrit qui atteste que le loyer a été payé. Elle n’est pas obligatoire sauf si le locataire la demande.
N’hésitez pas à nous contacter par mail ou téléphone pour parler de votre projet ! RDV dans la rubrique Contacts du site…
