La SCI facilite et optimise la gestion d’un bien immobilier appartenant à plusieurs personnes. C’est une alternative à l’indivision qui permet d’éviter certaines lourdeurs fonctionnelles et d’avoir une certaine liberté sur la gestion et le futur du bien. C’est ainsi que cette forme sociétaire est privilégiée par beaucoup de familles qui veulent sauvegarder leurs patrimoines. Elle est également prisée par les entrepreneurs immobiliers d’où l’opportunité de cerner son mode de création, les différents avantages qu’elle procure et son fonctionnement.

La création de la SCI

La création de la SCI doit respecter les conditions de création d’une société en plus de conditions spécifiques.

L’affectio societatis

L’affection societatis renvoie à la volonté des associés de se mettre en société. Elle est également appelée volonté sociale ou intention sociétaire. Au-delà des remous doctrinaux sur le contenu de la notion, il faut juste retenir que l’intention des associés de se mettre en société est une condition de fond pour la création de toute société, y compris la SCI.

Renvoyant ainsi aux associés, la particularité de la SCI est qu’il faut au moins deux associés, contrairement à certaines sociétés commerciales unipersonnelles. Ces associés peuvent être des personnes physiques ou d’autres sociétés qui porteront alors le terme de personnes morales.

Le pacte social

Le pacte social doit être matérialisé par les statuts. Il renvoie à l’ensemble des choses sur lesquelles les associés se sont mis d’accord. Les statuts sont obligatoires et doivent respecter un ensemble de règles parfois complexes, d’où l’opportunité de faire appel à un professionnel. Au-delà de ces statuts il est possible de rédiger des pactes d’associés pour restreindre certaines libertés ou les élargir dans la limite de la loi. Ces pactes d’associés peuvent être signés entre tous les associés ou entre certains d’entre eux si cela ne porte pas préjudice aux autres. Dans tous les cas, l’intervention d’un professionnel du droit est opportune pour rester dans les limites de ses prérogatives.

Les ressources

Les ressources renvoient au capital social qui est formé de l’ensemble des apports consentis par les associés. Le capital social est défini par les associés dans la limite de la réglementation. C’est ce capital qui est divisé en part social dévolu à chaque société au prorata de son apport. Ce dernier peut prendre trois formes à savoir un apport en numéraire, en nature ou en industrie. Le premier type renvoie à l’argent, le deuxième à des matériels mis à la disposition de la société sans rémunération et le troisième renvoie à la main d’œuvre ou à l’expertise qu’un associé met à la disposition de la société sans contrepartie financière.

Il faut noter que l’apport en industrie n’est pas comptabilisé dans le capital mais est sanctionné par des parts sociales. L’apport en nature fera l’objet d’une évaluation qui, dans certains cas, nécessitera l’intervention d’un expert.

Les formalités

Il existe trois formalités obligatoires à savoir l’enregistrement, l’immatriculation et l’annonce légale. Cette dernière est à des fins de publicité et la première pour sauvegarder la lisibilité de la transaction au niveau étatique. L’enregistrement se fait dans le mois qui suit la signature des statuts et la publicité dans un journal d’annonces légales du lieu où se trouve le siège social. L’immatriculation se fait au niveau du greffe du tribunal de commerce du lieu du  siège social.

Les avantages de la SCI

Avec un bon montage, il est possible de bénéficier de différents avantages avec le régime de la SCI. Il s’agit principalement d’avantages successoraux, fiscaux et immobiliers.

Les avantages successoraux

En tant que parents vous pouvez organiser votre dévolution patrimoniale à vos enfants sans payer d’impôts, une fois tous les 15 ans. Ainsi, vous pouvez transmettre 100 000 euros à chacun de vos enfants. Pour les grands-parents, la transmission sans impôts est plafonnée à 31 865 euros à chaque petit-fils. La période de 15 ans est également valable pour les grands-parents. L’autre avantage est que ces valeurs sont celles des parts sociales qui, dans la pratique, sont inférieures à leur valeur réelle étant donné qu’elles peuvent être considérées comme des biens non encore vendus. Cela veut dire qu’une fois ces parts sur le marché par exemple, il est plus probable qu’ils perdent un peu de leur valeur en cours de marchandage.

Il existe également un montage financier intéressant appelé achat croisé qui consiste à dissocier la nue-propriété et l’usufruit de la part de chacun. Ainsi, chaque associé garde soit la nue-propriété soit l’usufruit et transmet l’autre à un autre associé. L’avantage est qu’en cas de décès d’un associé les héritiers ne pourront pas expulser l’associé célibataire

Les avantages immobiliers

C’est le cas où un entrepreneur crée une SCI et une société commerciale. La SCI gère ses biens immobiliers qu’il pourra louer à sa société commerciale en tant que personne morale. Ainsi, les biens pourront être plus facilement transmis à ses héritiers. Cela constitue également une sorte de patrimoine d’affectation qui permet de préserver ses biens immobiliers en cas de redressement ou de liquidation de la société commerciale.

Les avantages sur l’indivision

L’indivision  est une situation de fait qui survient après le décès d’une personne laissant des biens immobiliers, après la rupture d’un PACS, après le divorce, etc. C’est une situation qui est a priori éphémère et intermédiaire car doit aboutir à la fin de l’indivision. La création d’une SCI permet de ne pas aboutir à cette situation rigide qui ne permet pas l’exploitation et la mise en valeur du bien en copropriété.

Ainsi, ce n’est pas un bien qui appartient directement à plusieurs personnes, mais divisé en parts sociales transmissibles. De ce fait, lorsqu’un associé connaît des difficultés financières et veut vendre sa part, les autres associés pourront la racheter par un simple acte sous seing privé.

Les avantages fiscaux

N’étant pas une société commerciale, la SCI n’est pas assujettie à la publication de ses comptes. Tout ce qui est demandé, c’est une déclaration annuelle de résultats. En cas de revente d’un bien immobilier de la SCI, la plus-value est taxée à l’instar des particuliers et, de ce fait, bénéficie de toutes les exonérations réservées aux particuliers.