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Focus sur sur l’investissement locatif en LMNP

Vous n’êtes pas satisfait de votre boulot ? Vous aimeriez avoir un second revenu ? Vous souhaitez investir dans le domaine de l’immobilier mais ne savez pas par quoi commencer ? Pourquoi ne pas rentrer dans le secteur du marché de la location meublée ? Investissez dans un bien immobilier et plus précisément en LMNP en devenant propriétaire d’un logement dans les différentes résidences qui sont à votre disposition.

Trouvez ici quelques notions par rapport à un investissement en LMNP avant de vous lancer dans l’aventure.

 

Qu’est-ce qu’un investissement en LMNP ?

En tant que nouvel investisseur dans le secteur de l’immobilier, investi en LMNP (Loueur Meublée Non Professionnel) est l’une des meilleures solutions. En plus de vous permettre de gagner un complément de revenus en plus de votre travail, il vous permet de vous composer un patrimoine immobilier de valeur.

 

Comment fonctionne un investissement en LMNP ?

Un investissement en LMNP (Loueur Meublée Non Professionnel) consiste à acquérir un bien ou un appartement dans une résidence qui existe déjà ou simplement qui est en construction afin de le mettre plus tard en location meublée. Dès que ce bien ou appartement est meublé et prêt, il est mis en location et est géré par des professionnels qui sont appelés « des exploitants ou des gestionnaires» qui ont signé un bail commercial avec l’investisseur ce qui permet à celui-ci de profiter d’une défiscalisation.

L’exploitant étant devenu le locataire de l’investisseur, reverse à la fin de chaque trimestre un loyer dont le montant avait au préalable été déjà fixé.

Un contrat de bail commercial qui donne toute autorité à l’exploitant de gérer en toute autonomie la résidence de services qui peut être des résidences étudiantes, les résidences sénior, les résidences de tourisme ou les EPHAD.

 

Quels sont les différents avantages d’un investissement en LMNP ?

Plusieurs avantages fiscaux sont à noter lors d’un investissement en LMNP qui peut être :

–         La récupération de la TVA

Investi dans des résidences meublées en résidence de services permet à l’investisseur au bout de 6 mois maximum de pouvoir récupérer la TVA qui est introduite dans son prix d’achat et qui est possible lorsque la résidence fournit les services suivants : de linge de maison, l’accueil, le service du petit déjeuner et le service du nettoyage des logements.

–         Les avantages fiscaux

Pour cet avantage, l’investisseur peut profiter de l’ARD qui est l’Amortissement Réputé Différé. Ce qui signifie que ces revenus générés ne sont pas considérés comme fonciers et sont imposables aux Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Et si le BIC est imposable au régime réel, l’investisseur pourra bénéficier d’un amortissement qui lui permettra de ne pas payer d’impôts supplémentaires pendant une durée allant de 20 à 25 ans.

–         Une sécurité des revenus engendrés grâce au contrat de bail commercial

Le contrat de bail commercial est un document en bonne et due forme entre l’exploitant et le propriétaire avec les différentes notifications. De ce fait, il contient la périodicité du paiement du loyer, mensuellement, par trimestre ou semestre, les conditions de révision du loyer et les différentes charges attribuées au propriétaire et à l’exploitant.

Une précaution qui profite grandement au propriétaire qui pourra récupérer ses gains au bout de la durée préétablie, que l’exploitant ait trouvé ou non de locataire à qui le louer.

–         Une très bonne réduction d’impôt

En tant qu’investisseur en LMNP, bénéficié et sous certaines conditions à respecter d’une réduction des impôts qui peuvent aller jusqu’à 11% du montant que vous avez investi si c’est dans le cas du dispositif CENSI-BOUVARD.

 

Quelles sont les charges à déduire en LMNP ?

En tant que Loueur Meublé Non Professionnel, vous aurez à choisir entre régimes qui vous seront proposés à savoir le régime de l’abattement forfaitaire et le régime réel.

–         Le régime de l’abattement forfaitaire

Vous pouvez aisément bénéficier de ce régime si et seulement si vos recettes ne dépassent pas 70.000€ par an et si votre appartement ou maison est classé meublé de tourisme, ne pas dépasser 170.000€. Grâce à ce régime, vous bénéficiez également d’un abattement forfaitaire de 50% qui est appliqué par l’Administration fiscale après que vous ayez déclaré vos recettes.

–         Le régime réel

Dans ce régime, vous pouvez prendre en compte les charges réelles des biens que vous louez dont l’amortissement et ce lorsque vos recettes annuelles sont inférieures à 70.000€. Mais lorsque vos charges dépassent les 70.000€, le régime réel est appliqué immédiatement.

Plusieurs charges sont déductibles lors d’un investissement en LMNP en régime réel si elles sont bien évidemment amorcées dans l’intérêt de l’exploitation du local et disposent d’une pièce justificative comptable. Parmi ces charges nous avons :

–         La taxe foncière,

–         Les différents frais de travaux tels que la réparation, les entretiens pour mettre à neuf ou améliorer,

–         Les charges qui sont liées à l’amortissement du bien et du mobilier,

–         Les primes d’assurance qui comprend l’assurance loyer impayé ou encore celui du propriétaire non occupant,

–         Les charges de copropriété,

–         Les honoraires qui sont versés à certaines personnes,

–         Les intérêts d’emprunts.

 

Quelles sont les villes où on peut facilement investir en LMNP ?

Avec le nombre de demandes de logement qui augmente ou les nombreux étudiants et même ceux des autres pays qui viennent en France, il est plus que souhaitable d’investir dans l’immobilier et plus encore dans les résidences étudiantes. Vous souhaitez investir dans un LMNP mais ne savez pas par où commencer ? Il est possible de le faire et ce dans les nombreuses villes de la France.

Ainsi vous pouvez facilement en tenant compte de la qualité des formations choisies, des conditions de vie ou encore du cadre de vie et du grand nombre d’étudiants envisager investir en LMNP dans des résidences étudiantes dans les villes telles que :

–         Paris,

–         Strasbourg,

–         Lille,

–         Bordeaux,

–         Nantes,

–         Rennes,

–         Lyon,

–         Nice,

–         Rouen,

–         Nancy,

–         Toulouse,

–         Montpellier,

–         Aix-Marseille,

–         Clermont-Ferrand,

–         Grenoble

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Zoom sur la SCI !

La SCI facilite et optimise la gestion d’un bien immobilier appartenant à plusieurs personnes. C’est une alternative à l’indivision qui permet d’éviter certaines lourdeurs fonctionnelles et d’avoir une certaine liberté sur la gestion et le futur du bien. C’est ainsi que cette forme sociétaire est privilégiée par beaucoup de familles qui veulent sauvegarder leurs patrimoines. Elle est également prisée par les entrepreneurs immobiliers d’où l’opportunité de cerner son mode de création, les différents avantages qu’elle procure et son fonctionnement.

La création de la SCI

La création de la SCI doit respecter les conditions de création d’une société en plus de conditions spécifiques.

L’affectio societatis

L’affection societatis renvoie à la volonté des associés de se mettre en société. Elle est également appelée volonté sociale ou intention sociétaire. Au-delà des remous doctrinaux sur le contenu de la notion, il faut juste retenir que l’intention des associés de se mettre en société est une condition de fond pour la création de toute société, y compris la SCI.

Renvoyant ainsi aux associés, la particularité de la SCI est qu’il faut au moins deux associés, contrairement à certaines sociétés commerciales unipersonnelles. Ces associés peuvent être des personnes physiques ou d’autres sociétés qui porteront alors le terme de personnes morales.

Le pacte social

Le pacte social doit être matérialisé par les statuts. Il renvoie à l’ensemble des choses sur lesquelles les associés se sont mis d’accord. Les statuts sont obligatoires et doivent respecter un ensemble de règles parfois complexes, d’où l’opportunité de faire appel à un professionnel. Au-delà de ces statuts il est possible de rédiger des pactes d’associés pour restreindre certaines libertés ou les élargir dans la limite de la loi. Ces pactes d’associés peuvent être signés entre tous les associés ou entre certains d’entre eux si cela ne porte pas préjudice aux autres. Dans tous les cas, l’intervention d’un professionnel du droit est opportune pour rester dans les limites de ses prérogatives.

Les ressources

Les ressources renvoient au capital social qui est formé de l’ensemble des apports consentis par les associés. Le capital social est défini par les associés dans la limite de la réglementation. C’est ce capital qui est divisé en part social dévolu à chaque société au prorata de son apport. Ce dernier peut prendre trois formes à savoir un apport en numéraire, en nature ou en industrie. Le premier type renvoie à l’argent, le deuxième à des matériels mis à la disposition de la société sans rémunération et le troisième renvoie à la main d’œuvre ou à l’expertise qu’un associé met à la disposition de la société sans contrepartie financière.

Il faut noter que l’apport en industrie n’est pas comptabilisé dans le capital mais est sanctionné par des parts sociales. L’apport en nature fera l’objet d’une évaluation qui, dans certains cas, nécessitera l’intervention d’un expert.

Les formalités

Il existe trois formalités obligatoires à savoir l’enregistrement, l’immatriculation et l’annonce légale. Cette dernière est à des fins de publicité et la première pour sauvegarder la lisibilité de la transaction au niveau étatique. L’enregistrement se fait dans le mois qui suit la signature des statuts et la publicité dans un journal d’annonces légales du lieu où se trouve le siège social. L’immatriculation se fait au niveau du greffe du tribunal de commerce du lieu du  siège social.

Les avantages de la SCI

Avec un bon montage, il est possible de bénéficier de différents avantages avec le régime de la SCI. Il s’agit principalement d’avantages successoraux, fiscaux et immobiliers.

Les avantages successoraux

En tant que parents vous pouvez organiser votre dévolution patrimoniale à vos enfants sans payer d’impôts, une fois tous les 15 ans. Ainsi, vous pouvez transmettre 100 000 euros à chacun de vos enfants. Pour les grands-parents, la transmission sans impôts est plafonnée à 31 865 euros à chaque petit-fils. La période de 15 ans est également valable pour les grands-parents. L’autre avantage est que ces valeurs sont celles des parts sociales qui, dans la pratique, sont inférieures à leur valeur réelle étant donné qu’elles peuvent être considérées comme des biens non encore vendus. Cela veut dire qu’une fois ces parts sur le marché par exemple, il est plus probable qu’ils perdent un peu de leur valeur en cours de marchandage.

Il existe également un montage financier intéressant appelé achat croisé qui consiste à dissocier la nue-propriété et l’usufruit de la part de chacun. Ainsi, chaque associé garde soit la nue-propriété soit l’usufruit et transmet l’autre à un autre associé. L’avantage est qu’en cas de décès d’un associé les héritiers ne pourront pas expulser l’associé célibataire

Les avantages immobiliers

C’est le cas où un entrepreneur crée une SCI et une société commerciale. La SCI gère ses biens immobiliers qu’il pourra louer à sa société commerciale en tant que personne morale. Ainsi, les biens pourront être plus facilement transmis à ses héritiers. Cela constitue également une sorte de patrimoine d’affectation qui permet de préserver ses biens immobiliers en cas de redressement ou de liquidation de la société commerciale.

Les avantages sur l’indivision

L’indivision  est une situation de fait qui survient après le décès d’une personne laissant des biens immobiliers, après la rupture d’un PACS, après le divorce, etc. C’est une situation qui est a priori éphémère et intermédiaire car doit aboutir à la fin de l’indivision. La création d’une SCI permet de ne pas aboutir à cette situation rigide qui ne permet pas l’exploitation et la mise en valeur du bien en copropriété.

Ainsi, ce n’est pas un bien qui appartient directement à plusieurs personnes, mais divisé en parts sociales transmissibles. De ce fait, lorsqu’un associé connaît des difficultés financières et veut vendre sa part, les autres associés pourront la racheter par un simple acte sous seing privé.

Les avantages fiscaux

N’étant pas une société commerciale, la SCI n’est pas assujettie à la publication de ses comptes. Tout ce qui est demandé, c’est une déclaration annuelle de résultats. En cas de revente d’un bien immobilier de la SCI, la plus-value est taxée à l’instar des particuliers et, de ce fait, bénéficie de toutes les exonérations réservées aux particuliers.

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