Vente immobilière : qu’est-ce qu’une promesse d’achat ? En quoi vous engage-t-elle ?

Précédant le compromis de vente, la promesse d’achat est la première étape d’une vente immobilière. Elle doit être élaborée par l’acheteur intéressé par un bien. D’ailleurs, ce document aura comme conséquence d’engager sa parole à acquérir l’immobilier en question. Mais comment peut-on définir la promesse d’achat ? Et quelles sont les étapes à suivre pour sa réalisation ?

Qu’est-ce qu’une promesse d’achat ?

Lors d’une vente immobilière, la promesse d’achat se présente comme la première étape à entamer après une visite concluante. Aussi appelé offre d’achat, ce document va déterminer les conditions et modalités d’acquisition souhaitées par l’acheteur. En principe, cette proposition est adressée par écrit au vendeur et à travers elle, le preneur s’engage à acheter le bien à un prix défini.

Quel prix est mentionné dans l’offre d’achat ?

Il est important de noter que le prix mentionné dans la promesse d’achat n’est pas forcément celui réclamé par le vendeur. En effet, l’acquéreur peut y proposer le montant qu’il est prêt à investir pour acheter le bien.
Si le vendeur a par exemple mis sa maison en vente pour 1 000 000 € et que vous souhaitez l’acquérir à 900 000 €, vous devez le formuler dans l’offre d’achat. De ce fait, vous vous engagez à acheter si le vendeur accepte votre promesse.
Autre point à noter, le vendeur n’est pas obligé d’accepter l’offre si le prix mentionné est inférieur à celui qu’il a fixé. Si le montant correspond cependant au prix défini par le vendeur, ce dernier ne pourra pas refuser la promesse d’achat.

Se faire accompagner pour la rédaction de la promesse d’achat

L’offre d’achat peut parfois faire l’objet d’une négociation, notamment pour trouver des conditions avantageuses pour chaque partie. Dans ce cas, l’agent immobilier en charge de la transaction peut servir d’intermédiaire et de médiateur.
Sachez aussi que l’accompagnement d’un agent immobilier s’avère souvent très utile lors de la rédaction de la promesse d’achat. Comme le document possède une valeur juridique, il ne peut être modifié une fois signé. Il convient donc de prendre le temps de bien rédiger le contenu, mais surtout de réfléchir à chaque clause et mention avant de vous engager.

Comment se passe la réponse du vendeur ?

Après la réception du document, le vendeur dispose d’un délai de 5 à 10 jours pour répondre (négativement ou positivement) à la proposition. En pratique, la promesse d’achat peut donner lieu à une suite ou non, selon la décision du vendeur :

  • S’il refuse de céder à un tarif plus bas, la vente s’arrête sinon, l’acheteur pourra reformuler son offre et revoir le prix proposé ;
  • S’il accepte l’offre, il lui sera difficile de se rétracter et l’acquéreur sera tenu d’acheter le bien au montant convenu.

Pour information, un vendeur ne peut refuser une promesse d’achat proposant le prix qu’il a fixé. En effet, il est seulement en droit de décliner les propositions inférieures au montant déterminé.
À noter, même si les deux parties sont engagées l’une envers l’autre après acceptation de l’offre d’achat, la vente n’est pas encore conclut.

En quoi consiste la signature du compromis de vente ?

En pratique, acheteur et vendeur devront signer un compromis de vente avant que la transaction soit réellement validée. Le compromis de vente représente effectivement la deuxième étape de la transaction immobilière et suite à sa signature, l’acheteur versera le dépôt de garantie qui scellera définitivement l’accord.
À partir de ce moment, le vendeur peut avoir l’assurance que la vente aura bien lieu. Il est bon de savoir que le compromis de vente permet à l’acquéreur de profiter d’un délai de rétraction de 10 jours. Durant cette période, il pourra encore annuler son engagement. En revanche, le vendeur ne bénéficie pas de ce privilège. Après avoir accepté, il ne pourra aucunement retirer sa promesse.

Quelles sont les conditions suspensives d’une promesse d’achat ?

À l’instar d’un compromis de vente, l’offre d’achat peut comporter des conditions suspensives. Après acceptation de la proposition, l’acheteur est tenu d’acquérir le bien immobilier uniquement si les conditions imposées dans la promesse d’achat sont réunies.
Parmi l’une des conditions suspensives de l’offre, on peut citer l’obtention du prêt immobilier. Souvent, si le preneur n’a pas obtenu de crédit immobilier, il sera dans l’incapacité d’acheter le bien. Cette condition devra donc être clairement mentionnée dans tous les documents pour éviter les litiges.
Par ailleurs, les conditions suspensives peuvent être d’autres natures. Parfois, elles ne touchent pas forcément les modalités de vente, mais plutôt l’état du bien :

  • État des installations électriques ou équipements en place (climatisation, chauffage, ascenseur…) ;
  • Présence de servitudes pouvant affecter l’usage et la propriété du bien immobilier ;
  • Obligation de réaliser des travaux avant la vente, etc.

En clair, les conditions suspensives permettent à l’acquéreur d’annuler la transaction si des situations anormales surviennent.

Quelles sont les mentions à indiquer dans la promesse d’achat ?

Afin d’être recevable et avoir une valeur juridique, une offre d’achat doit contenir plusieurs informations obligatoires.
De préférence, elle doit être rédigée par écrit et adressée au vendeur. Pour l’envoyer, vous avez différentes solutions : par courrier, par mail ou en main propre. Mais dans tous les cas, il vaut mieux vous faire assister par un agent immobilier. Vous pouvez dans ce cas éviter les erreurs et surtout profiter des conseils d’un expert lors de la rédaction.
Parmi les renseignements obligatoires dans une promesse d’achat, citons :

  • Le prix d’achat de l’immobilier ;
  • La validité de l’offre (entre 5 à 10 jours) ;
  • Les modalités de réponse du vendeur (lettre recommandée avec accusée de réception ou par voie d’huissier) ;
  • Le financement de l’achat (prêt, épargne personnelle ou autre solution) ;
  • La description du bien : surface, nombre pièce, type d’immobilier (maison, appartement…), infrastructure et aménagement, etc.

En outre, il faut savoir que l’offre d’achat doit aussi faire plusieurs mentions que vous avez intérêt à ne pas oublier. Tout d’abord, il faudra préciser que la vente immobilière ne peut être conclue qu’à compter de la signature du compromis de vente. L’acheteur devra également indiquer que la proposition sera annulée au cas où le vendeur ne l’accepte pas dans les délais impartis et mentionnés.

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Diagnostic immobilier : quelle est la durée de validité ?

Dans le cadre d’une vente ou d’une mise en location, certains diagnostics immobiliers sont devenus obligatoires depuis quelques années. De même, le DDT ou document de diagnostic immobilier doit toujours être à jour. À défaut, l’acheteur ou le locataire peut exiger l’annulation de la transaction ou la réduction du prix convenu. Quelle est la durée de validité de ces diagnostics ?

Vente : quelle est la durée de validité des diagnostics immobiliers ?

On distingue plusieurs diagnostics immobiliers obligatoires en cas de vente. Certains ont une durée de validité illimitée, d’autres par contre doivent être renouvelés tous les 6 mois.

Le diagnostic plomb

Le plomb est une substance nocive que l’on retrouve encore dans les bâtiments anciens. Le diagnostic est alors incontournable si le permis de construire a été obtenu avant le 1er janvier 1949. Si le résultat est positif, il est valable pendant 1 an avant la conclusion de la vente. Dans le cas contraire, il a une durée de validité illimitée.

Le diagnostic amiante

Les immeubles concernés sont ceux ayant reçu un permis de construire avant le 1er juillet 1997. Le document a aussi une durée de validité infinie, si le diagnostiqueur n’a prélevé aucune trace d’amiante. On tient à noter que les contrôles réalisés avant le 1er avril 2013 doivent cependant être renouvelés même si le résultat est négatif avant la mise en vente du bâti.

Le diagnostic termite

Certaines zones en France sont infestées de termites. L’objectif est alors d’informer les futurs acquéreurs des risques potentiels. Voilà pourquoi ce diagnostic est indispensable dans les quartiers contaminés dont la liste est fixée par arrêtés préfectoraux. Le document doit être renouvelé tous les 6 mois.

La loi Carrez

La loi Carrez concerne la surface habitable dans un lot de copropriété à usage d’habitation, commercial et professionnel. Le diagnostic est effectué une seule fois. Toutefois, si des travaux d’agrandissement ont été réalisés, il faudrait refaire le constat.

Le diagnostic gaz

Le but est de vérifier l’installation de gaz à l’intérieur d’un bâtiment. Ce type de diagnostic concerne principalement les immeubles d’habitation ou les parties d’un bâtiment dédié à l’habitation dont l’installation de gaz date de plus de 15 ans. Le document est valable pendant 3 ans.

Le diagnostic électricité

Le diagnostic électricité est nécessaire si l’installation électrique d’un immeuble affecté à l’habitation a été mise en place depuis plus de 15 ans. L’attestation est valable pendant 3 ans.

Le diagnostic ERP

L’ERP ou état risques et pollutions met en avant les risques liés aux aléas naturels, miniers, sismiques, radons, technologiques, et pollutions. L’état des lieux devient nécessaire si le bâtiment se trouve dans une zone figurant dans le plan de prévention des risques naturels prévisibles prescrit ou approuvé ou des risques technologiques. Le résultat doit dater de moins de 6 mois au moment de la signature de l’acte authentique.

Le DPE

Le diagnostic de performance énergétique permet d’évaluer la consommation énergétique et le taux d’émission de gaz à effet de serre d’un bâtiment clos et couvert équipé d’un système d’eau chaude et de chauffage. L’attestation a une durée de validité de 10 ans.
Le diagnostic assainissement non collectif
Ce diagnostic doit être prévu si les immeubles ne sont pas raccordés au réseau public. Il faut renouveler les démarches tous les 3 ans.

Le diagnostic bruit

Encore appelé état de nuisances sonores aériennes, le diagnostic bruit doit être établi si le bien immobilier se trouve dans une zone exposée au bruit des aérodromes. Il est valable pour 6 mois.

Location : quels sont les diagnostics immobiliers obligatoires ?

Avant de mettre en location un bien immobilier, le propriétaire ou bailleur est aussi dans l’obligation de réaliser certains diagnostics. Les résultats doivent d’ailleurs être annexés au bail sous peine d’annulation de la transaction. Il faut cependant faire attention, car la validité peut fortement varier selon le type de diagnostic :

  • le diagnostic amiante : illimité ;
  • le DPE : 10 ans ;
  • le diagnostic plomb : 6 ans en cas de résultat positif, et illimité si l’absence de plomb a été confirmée ;
  • le diagnostic gaz : 6 ans ;
  • le diagnostic électricité : 6 ans ;
  • l’ERP : 6 mois ;
  • le diagnostic bruit : 6 mois.

Qui peut réaliser un diagnostic immobilier ?

Le diagnostic immobilier doit être confié à un diagnostiqueur certifié, indépendant et impartial, apte à présenter des garanties de compétences. Seul le diagnostic des risques naturels et technologiques peut être effectué par le propriétaire. Pour trouver le bon prestataire, il est conseillé de parcourir les annuaires recensant les diagnostiqueurs immobiliers habilités en France. Pour dénicher la perle rare, il est aussi possible de se fier au retour d’expérience publiée par les internautes sur les forums d’avis et les réseaux sociaux.
Attention ! Les attestations doivent obligatoirement être au nom du propriétaire. Dans le cas contraire, l’acquéreur ou le locataire peut l’accuser de vice caché. Il ne sera pas non plus couvert par la responsabilité civile professionnelle de l’intervenant.

Quel est le prix d’un diagnostic immobilier ?

Le prix d’un diagnostic immobilier va dépendre de plusieurs paramètres :

  • le type de bien ;
  • la localisation ;
  • la superficie ;
  • l’année de construction ;
  • la réputation du professionnel.

En tout cas, les prestataires sont libres de fixer leur tarification. Pour avoir une première idée du budget à prévoir, voici une fourchette de prix par type de diagnostic :

  • amiante : entre 80 et 150 euros ;
  • plomb : entre 130 et 300 euros ;
  • gaz : entre 100 et 150 euros ;
  • électricité : entre 90 et 160 euros ;
  • DPE : entre 90 et 200 euros ;
  • loi Carrez : entre 70 et 150 euros ;
  • termites : 100 à 150 euros ;
  • assainissement : 100 à 150 euros.

Le diagnostic ERP est par contre gratuit. Il suffit de remplir le formulaire en ligne pour réaliser le constat par ses propres moyens.
Pour profiter des meilleures offres, il n’y a pas de secret : il faut comparer les propositions. Aussi, il est conseillé de regrouper les diagnostics pour bénéficier d’une remise. En confiant tous les rapports à un seul et même professionnel, le client peut prétendre à une réduction plus conséquente.

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Propriétaire / Locataire, qui paye les travaux ?

Vous êtes locataire ou bailleur et vous vous posez la question de savoir qui, du propriétaire ou du locataire, doit prendre à sa charge certains travaux ou réparations liés au logement loué ? Alors cet article est fait pour vous !

Dans les grandes lignes, les gros travaux et les remises à neuf sont payés par le propriétaire. Le locataire, lui, se charge de l’entretien courant et des dégradations qu’il a occasionné. Des désaccords peuvent pourtant survenir. C’est donc la loi qui rappelle les devoirs de chacun et plus précisément le Code civil ainsi que la loi du 6 juillet 1989 qui vont fixer la répartition des frais de réparation entre locataire et bailleur.

Pour déterminer qui doit payer la facture, on retient 3 critères :

  • La nature des travaux et des équipements
  • La vétusté du logement ou des équipements
  • Les causes de la dégradation

I. LES GROS TRAVAUX : A LA CHARGE DU PROPRIETAIRE

Un logement décent

Avant de mettre son bien en location, le propriétaire doit s’être assurer que ce dernier est décent. Il est donc essentiel de comprendre que les systèmes de chauffage et de ventilation doivent fonctionner correctement et que le locataire doit être protégé des intempéries et des infiltrations d’eau. Il doit également s’assurer que les matériaux utilisés ne présentent pas de risques pour la santé et la sécurité des occupants, les équipements doivent obligatoirement être conformes aux normes de sécurité en vigueur. Si un de ces points n’est pas respecté, alors le propriétaire est contraint de prendre à sa charge tous les travaux de remise en état. Après s’être assurer que tout est en règle, le bien peut être mis en location.

Travaux liés à la vétusté

Au fil des années, il est normal que le bien ou certains équipements s’abiment, c’est ce que l’on appelle la vétusté.

Pendant la durée du bail, le bailleur est tenu de financer les travaux importants liés à la vétusté du logement. Il en va de même pour les coûts liés à un vice de construction (défaut qui altère une construction). Il doit également financer le remplacement d’équipements à fort investissement (comme les chaudières ou les radiateurs), mais seulement s’ils n’ont pas été endommagés par une mauvaise utilisation du locataire.

II. LES TRAVAUX D’AMELIORATION ET L’ENTRETIEN DU LOGEMENT : DU RESSORT DU LOCATAIRE

Entretien courant

L’entretien courant du logement est à la charge exclusive du locataire, de même que les petits travaux comme les remplacements de joints, fusibles, ampoules…

Il va de soi que, si un matériel est dégradé par le locataire, il devra le réparer ou le remplacer à ses frais.

Travaux d’améliorations

Si le locataire souhaite réaliser des travaux d’amélioration ou d’aménagement durant la durée du bail (peinture, revêtement…), il peut demander au propriétaire du bien une contrepartie, telle qu’une réduction de loyer ou un partage des frais. Cet arrangement doit faire l’objet d’un accord préalable entre les parties. Le propriétaire est en droit de refuser. S’il y a une entente, il est alors nécessaire d’introduire, dans le bail, une clause spécifique nommée « convention de travaux ». Cette dernière liste les travaux prévus et précise les conditions qui auront été déterminées.

III. EXEMPLES

Qui doit payer les travaux d’électricité ?

Cela va dépendre du type de travaux.

Pour le remplacement d’interrupteurs abîmés, de prises de courant défaillantes, de baguettes de protection chancelantes. Il s’agit ici d’entretien courant, c’est donc au locataire de s’en charger.

Par contre, le propriétaire doit s’assurer que le logement est alimenté en énergie et qu’il permet de brancher les appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne, que le réseau de branchement d’électricité est conforme aux normes de sécurité.

Qui doit payer les réparations dans la salle de bains ?

Encore une fois, cela va dépendre du type de travaux.

S’il s’agit d’entretien courant, c’est au locataire de s’en charger. Par exemple : nettoyer ou remplacer les joints de lavabo ou de baignoire défectueux, d’entretenir le carrelage et les murs pour empêcher l’apparition de taches de moisissures…

Par contre, le propriétaire doit s’assurer que la salle de bain soit : aérée, chauffée et saine. Si un des éléments s’avère vétuste, ce sera à la charge du propriétaire.

Qui doit payer pour des canalisations bouchées ?

La charge sera au propriétaire dans trois cas :

  • La vétusté (détérioration due à l’usure du temps et non à un manque d’entretien)
  • Le vice de construction et de fonctionnement
  • Le cas de force majeure (événement irrésistible, imprévisible et extérieur)
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Comparatif NEUF vs ANCIEN

Décidé à acquérir un logement ? Vous hésitez entre bien immobilier neuf ou bien un appartement / maison ancien(ne) ? Comment s’y retrouver ? Quels sont les avantages et inconvénients ?

Tout d’abord, définissons ce qui différencie l’ancien du neuf.

L’ancien : il s’agit de biens immobiliers, appartements ou maisons qui ont déjà fait l’objet d’une mutation, c’est-à-dire un transfert de propriété par son 1er propriétaire (vente, donation, succession). L’administration fiscale considère un bien ancien dès lors qu’il a plus de 5 ans et a déjà été revendu/ habité / loué. La vente d’un bien ancien est soumise au droit d’enregistrement.

Le neuf : d’une manière générale, on qualifiera un bien immobilier neuf lorsque celui-ci a été achevé depuis moins de 5 ans et qu’il n’a été ni habité ni loué. Il n’aura pas subi de transfert de propriété durant cette période. Généralement on achète ces biens immobiliers sur plan (VEFA), le promoteur peut également présenter des lots qu’il a déjà construits, mais pas encore vendus. La vente d’un bien neuf étant soumis à la TVA (20% ou 5,5% incluse dans le prix), les frais de notaires sont réduits.

1) Question de prix :

L’ancien : le marché de l’ancien fixe naturellement ses prix en fonction de l’offre et de la demande. Un écart moyen d’environ 20 % (sur une base de prix de marché) est constaté avec les prix du neuf. Toutefois, l’immobilier de luxe, de prestige peut s’avérer plus couteux que le neuf. Les prix sont fixés librement par les propriétaires vendeurs, la plupart sur la base d’estimations réalisées par les professionnels de l’immobilier. La négociation est possible, souvent si le bien présente des travaux de rénovation.

Le neuf : les grilles de prix des programmes immobiliers neufs proviennent d’étude de marché poussée de la part des promoteurs : prix d’acquisition des terrains, coût important des diverses assurances, coûts de constructions, coûts administratifs, taxes et impôts et bien sur la marge des entreprises définissent le prix de vente. On constate un écart moyen d’environ 20 % par rapport à l’ancien. Ajouter à cela des normes toujours plus strictes, des matériaux de plus en plus performant, une domotique moderne et plus coûteuse, l’écart devient logiquement justifié. Pour ces raisons, hormis quelques opérations « d’offres spéciales » sur un programme, les prix ne sont que très rarement négociables.

2) Question de style :

L’ancien : hauts plafonds, ouvertures à la française, vieilles pierres, moulures, parquets, bel immeuble, les biens anciens ne manquent pas d’arguments pour susciter un vrai coup de cœur lors d’une visite. Souvent chargé d’histoire, si vous aimez l’architecture française, l’ancien vous charmera à coup sûr ! D’un style « classique » de l’époque Louis XIV, en passant par le style Empire du début 19ème puis au style Haussmannien, l’ancien représente une partie de l’âme française et fait partie de notre histoire.

Le neuf : l’accent sera porté sur les dernières normes et un confort d’habitation bien pensé. Lumineux et bien conçu, les biens neufs optimisent les surfaces au sol. Peu de place de perdu, les appartements sont fonctionnels. De plus en plus de programmes immobiliers neufs proposent des logements connectés, dans le neuf, on y vit dans son époque. On pourra leur reprocher leur manque de personnalisation bien que les promoteurs deviennent plus souples quant aux choix de certaines finitions. En résumé moins propices au coup de cœur, les programmes neufs séduisent avec des arguments plus « rationnels ».

 

3) Emplacement géographique :

L’ancien : le rêve est permis ! il n’y a pas un quartier, une rue où il serait impossible de trouver la perle rare. Tout ce qui est déjà construit pourra être potentiellement un jour à la vente. Vos quartiers préférés n’attendent que vous ! Tout est vérifiable, le temps de vos futurs trajets quotidiens, la proximité des commerces, des transports en commun. Vous pouvez étudier facilement le secteur précis de votre futur logement. Les biens immobiliers se trouvent facilement dans les centres villes comme dans les secteur plus calmes. En bref, vous achèterez où vous le souhaitez.

Le neuf : à l’inverse de l’ancien, les programmes neufs dépendent des espaces encore disponibles, et plus on cherche proche des centres villes, plus la tâche peut s’avérer compliquée. Les terrains se font rares dans les milieux très urbanisés. Souvent les programmes de centre / hyper centre émergent au fil des opportunités d’ensemble immobilier acquis par les promoteurs. Il est plus courant de trouver ces programmes neufs à l’extérieur des centres villes, quartier émergeant ou dans des secteurs moins développés ou d’anciens espaces industriels / agricoles. Les transports en commun améliorent leur réseau en rapport avec l’arrivée de nouveaux bâtiments résidentiels. Les commerces peuvent mettre plus de temps à s’installer dans un environnement qui part de zéro ou presque. Un environnement plus calme est apprécié par les futurs propriétaires.

 

4) Les travaux :

L’ancien : nombreux sont les logements anciens où vous devrez passer par la case travaux après son acquisition. La problématique des travaux est large. Petits ? Moyens ? Gros ? Comment être sûr de bien chiffrer vos futurs aménagements ? Le plus raisonnable si vous n’avez aucune idée des montants nécessaires à leur exécution sera de réaliser des devis par des professionnels. On distingue dans un 1e temps les travaux de relooking, l’appartement est bien aménagé, les diagnostics sont bons, les fenêtres sont récentes, l’électricité est aux normes, toutefois, le logement n’est pas à votre gout. Les travaux ne seront pas trop coûteux pour en faire votre chez vous. Par contre si tout est à reprendre, la cuisine, la salle de bains, l’électricité, l’isolation, les plafonds, les huisseries, etc. Là, le budget peut décoller, en moyenne on comptera 1 000 € / m² pour une rénovation totale, sans forcément compter les mauvaises surprises que l’on pourrait découvrir. C’est pour ces raisons, qu’un bien immobilier rénové se vendra rapidement sur le marché de l’ancien, la demande est forte !

Le neuf : probablement un des avantages majeurs et un solide argument pour acheter un bien neuf. Pas de travaux ! La cuisine toutefois, reste généralement le seul poste que les promoteurs ne fournissent pas automatiquement. Certaines finitions sont proposées par les promoteurs, des déclinaisons d’ambiances sont souvent disponibles classique / authentique / moderne pour le futur propriétaire. Une personnalisation est toujours possible une fois le bien livré. Il n’est pas rare que les acquéreurs fassent quelques « travaux » de peintures pour se sentir définitivement chez eux. La résidence bénéficie des dernières normes en matière d’isolation et d’équipements. La garantie décennale donne une tranquillité sur d’éventuelles imperfections qui apparaitraient. En achetant un bien neuf, les 15/20 années qui suivent, on échappe à tous types de travaux, aussi bien intérieurs qu’extérieurs.

5) Les charges du logement :

L’ancien : les logements anciens sont plus énergivores ; l’isolation est ancienne, l’équipement l’est souvent également. De plus si l’entretien n’est pas bien réalisé, les coûts de remises à niveaux peuvent s’avérer très couteux. Cela se ressent sur les facture de charges de copropriété, pour les maisons c’est le même constat. Des travaux importants : réfection de toiture, façade, parties communes, entres autres, peuvent facilement engendrer des sommes importantes que l’on n’ a pas toujours anticipées. Ces travaux sont discutés en assemblée générale, généralement les gros travaux mettent plusieurs années à être votés.

Le neuf : équipement général, dernières normes en terme de constructions, les programmes neufs sont plus économes. Les logements sont bien isolés et l’équipement dernier cri assure une facture plus avantageuse. De plus, la résidence étant neuve, pas de gros travaux pendant au moins 10 ans. Là aussi le neuf marque un point important.

 

6) Les diagnostics du logement :

L’ancien : obligatoires depuis 1997 lorsque l’on vend son bien immobilier, les diagnostics immobiliers ont pour objectif d’informer l’acquéreur sur l’état du bien qu’il souhaite potentiellement acheter. On parlera pour l’ensemble de ces documents du dossier de diagnostic technique, ils sont obligatoirement annexés à la promesse de vente. Ils sont à réaliser avant la vente du bien immobilier et sont à la charge du vendeur. Amiante, Electricité, Gaz, Plomb, DPE, Loi Carrez etc sont à étudier avant tout achat immobilier dans l’ancien. Ils peuvent mettre en avant d’importantes anomalies ou au contraire rassurer le futur acquéreur.

Le neuf : l’amiante, le plomb n’étant plus utilisés, le dossier de diagnostic technique est beaucoup plus « light » par conséquence dans le neuf. Toutefois, certains sont toujours obligatoires : le DPE (diagnostic de performance énergétique), l’état des risques naturelles et technologiques, la Loi Carrez, les diagnostics termites pour les zones à risques ainsi que l’information sur le risque de présence de mérules dans les zones concernées. Le diagnostic électrique n’est pas nécessaire vu que l’installation sera contrôlée et se doit d’être aux dernières normes. De plus les logements neufs bénéficient de normes garantissant le respect de la législation : norme thermique RT 2012, norme électriques NF C-15.100 et dans certains cas, les programmes mettent en avant des labels plus poussés comme le HPE (haute performance énergétique) voir le THPE (très haute performance énergétique). En moyenne les consommations énergétiques sont divisées par 3 et notées A ou B sur le DPE.

7) L’occupation du logement :

L’ancien : une fois le logement trouvé, négocié, vous passerez par la traditionnelle étape de la signature d’un compromis / promesse de vente. Cette signature officielle se fera en agence ou chez le notaire. Une fois les délais légaux passés et les documents réunis, vous pourrez acter définitivement cet achat. En moyenne, dans l’ancien on compte 2 à 3 mois entre la signature du compromis et celle de la réitération authentique devant notaire. C’est donc assez rapide ! Le temps d’organiser votre déménagement et vous voilà chez vous.

Le neuf : acheter un logement neuf se fera avec patience ! En effet, si vous flashez sur un appartement issu d’un programme neuf, il vous faudra attendre sa livraison. Et cela peut durer un certain temps. Il faut en moyenne 3 ans pour que le programme aboutisse définitivement. Si vous êtes dans les 1ers acquéreurs, vous pouvez donc attendre longtemps votre logement. Toutefois l’attente sera récompensée, vous aurez pu choisir et réserver le logement qui vous plaisait le plus, sachant qu’évidemment, les lots les plus intéressants partent en 1er.

 

8) Acheter un plan ou acheter de l’existant :

L’ancien : vous pouvez visiter plusieurs fois le bien, vous vous projetterez facilement dans celui-ci. Vous achetez dans l’état et pouvez rénover/aménager/changer la distribution du logement presque comme vous le souhaitez. Vous connaitrez ses éventuels défauts, vous pourrez faire chiffrer d’éventuels travaux. La typologie des biens a évolué. Dans l’ancien, la distribution représente certains standards de l’époque, la distribution ne sera pas forcément optimisée. Toutefois on y trouve certains avantages par rapport au neuf : cuisine séparée, grand séjour, les volumes sont généralement plus grands. Par exemple, dans l’ancien, les surfaces d’un T2 sont en moyenne de 50/55 m² alors que dans le neuf on tourne plutôt autour de 40/45 m².

Le neuf : l’achat se fera presque uniquement sur plan. La commercialisation d’un nouveau programme neuf débute en moyenne 2 à 3 ans avant sa livraison. Il est rare qu’un lot reste disponible une fois le programme achevé. Il vous faudra donc vous projeter avec les éléments mis à disposition : plan de l’appartement, plan de masse, plan des étages, plaquette commerciale. Vous pourrez vous rendre sur place et découvrir la localisation exacte du programme. Pouvoir repérer avec exactitude l’emplacement de votre futur logement n’est pas forcément chose aisée. Le commercial pourra toutefois vous aider à situer ce futur logement. Les plans de masses notamment, sont d’une grande aide. Vous pourrez modifier certains éléments de votre appartement, les cloisons non-porteuses, le type de revêtement / leur couleur, sous réserve que le promoteur ait prévu des aménagements personnalisables (de plus en plus). Le logement respectera les normes handicapés et les standards de construction seront respectés. Peu ou plus de perte de surface, les logements sont maintenant très bien optimisés.

9) Le règlement de l’achat :

L’ancien : le paiement de votre nouvelle acquisition immobilière suit la voie la plus classique. Lors de la signature du compromis de vente, vous versez (ou pas) un acompte compris entre 0 et 10 % du prix de vente. En effet cet acompte n’a qu’une valeur « symbolique » et s’apparente à un « usage », rien ne vous oblige à le verser. Vous réglerez la totalité de l’acquisition (en paiement comptant ou via un prêt immobilier) le jour de la réitération authentique devant le notaire. C’est généralement la banque qui transfère la somme attendue sur le compte séquestre de l’étude notariale chargée du dossier. Vous devrez vous acquitter en plus du prix d’achat, des proratas de charges courantes et de la taxe foncière, éventuellement du montant du fond de travaux associé à votre compte « copropriétaire » s’il en possède un.

Le neuf : vous avez ici plusieurs options. Soit, vous avez les fonds pour cet achat et vous réglez le montant lors de la signature du contrat de vente, et vous attendez le jour de la livraison, soit, vous financez cette acquisition à l’aide d’un prêt bancaire. Avec un prêt bancaire, vous n’avez pas forcément les moyens à la fois de payer votre loyer et les mensualités de votre nouveau prêt immobilier. Les banques ont bien sûr l’habitude de ces dossiers et proposent généralement de démarrer le paiement des mensualités une fois le logement livré. Toutefois cette facilité bancaire a un coût, on parlera des frais intercalaires (liés principalement aux intérêts du prêt). Vous l’aurez compris, anticiper le financement d’un achat immobilier est toujours capital, d’autant plus dans le neuf.

 

10) Les frais de notaire :

L’ancien : les frais de notaires sont composés à 85 % de taxes et d’impôts. Et oui, on pense souvent que le coût du notaire est élevé, certes, mais il joue principalement le percepteur pour l’état. Les frais de mutations dans l’ancien s’expriment en % du prix de vente de l’immeuble, compris entre 6 et 8 % du prix. Si vous achetez meublé ou en partie meublé, ces frais ne s’appliquent pas aux meubles / équipement du logement.

Le neuf : soumis à la TVA 20 % (ou 5,5 % dans certaines zones prioritaire des villes) que vous payez dans le prix global de l’appartement, vous bénéficiez des « frais de notaires réduits » compris entre 2 et 3% du prix du logement.

11) Les garanties légales :

L’ancien : hormis la garantie des vices cachées, vous achetez dans l’état. En effet, on considère que vous avez visité le bien et que vous achetez en connaissance de cause. Si le lave-linge vendu avec l’appartement tombe en panne, le changement sera de votre poche. De même si les fenêtres en simple vitrage sont source de mauvaise isolation en particulier l’hiver, le changement sera à votre charge. Les vices cachés sont plutôt compliqués à prouver, puisqu’il vous faudra prouver que l’on a sciemment dissimulé ce vice. Vous ne pourrez pas prétendre par exemple que la toiture est à refaire puisqu’elle visible et rien ne vous a empêché de le constater.

Le neuf : gros avantage dans un achat neuf. Vous bénéficiez d’une protection maximale. Le contrat VEFA vous certifie la livraison d’un bien conforme à l’achat effectué. La garantie décennale vous protège 10 ans des éventuelles anomalies qui pourraient apparaitre. La garantie financière d’achèvement (GFA) assure que si le promoteur faisait par exemple faillite, les sommes sont assurées et vous serez pleinement dédommagés. Des garanties de parfait achèvement et de bon fonctionnement complète votre protection. L’assurance dommage-ouvrage couvre les frais d’éventuels travaux ou de remboursement. Ces assurances sont obligatoires.

 

12) Les aides à l’achat :

Le prêt à taux zéro (PTZ) et (PTZ +) : est un prêt comme son nom l’indique avec 0 intérêt sur une partie de la somme emprunté. Il faut remplir certains conditions de revenus pour y prétendre. Pour en bénéficier dans l’ancien, il faudra réaliser au moins 25 % de travaux sur le prix d’achat du logement ancien ou le logement doit être conforme aux dernières normes en matière de DPE. Ce n’est pas toujours évident d’obtenir cette aide donc dans l’ancien.

Le prêt d’accession sociale (PAS) : c’est un type de prêt que les banques peuvent proposer si la banque dispose d’une convention avec l’état. Il s’agit d’aider les revenus modestes à accéder à la propriété de leur résidence principale uniquement. Les taux d’intérêt sont plafonnés et il faut remplir certains conditions de revenus pour y prétendre. Valable pour l’ancien comme pour le neuf.

Le prêt social location-accession (PLSA) : certains lots d’un programme peuvent s’inscrire dans un plan de mixité sociale encouragé par l’état pour l’accession à la propriété des modestes et modestes moyens. Les prix de vente peuvent être encadrés et certaines conditions doivent être respectées pour acheter un bien dans ce type de programme.

Il existe d’autres aides comme par exemple le prêt 1 % entreprise pour tous les salariés d’une entreprise de plus de 20 personnes.

L’ANAH propose pour les très modestes et modestes, des aides aux travaux d’amélioration de l’habitat : www.anah.fr pour en savoir plus.

13) La revente du bien immobilier :

L’ancien : vous pouvez revendre dès le lendemain de votre acquisition. Hormis une levée d’hypothèque que votre banque devra accepter, rien ne vous empêche de revendre votre propriété. Est-ce rentable ? C’est une autre question : on considère qu’il faudra 5 ans pour amortir son achat en terme de dépenses. En incluant les frais à la vente (diagnostics, frais de notaire à l’achat, frais de remboursement anticipé etc.), 5 ans est la moyenne pour retomber sur vos pattes.

Le neuf : vous pouvez revendre là également votre propriété. Toutefois selon le mode d’acquisition et de financement obtenu, vous pouvez vous exposer à des frais importants. Par exemple vous achetez un appartement en dispositif LOI PINEL et souhaitez le revendre après seulement 2 ans, vous devrez rembourser la totalité des avantages fiscaux obtenue pendant la période de possession. Certains prêts sociaux / conventionnés prévoient des sanctions financières dissuasives, qui ont pour objectif de « combattre » la spéculation immobilière issue d’avantages sociaux ayant pour but l’accession à la propriété des plus modestes.

 

14) Choisir son syndic :

L’ancien : vous achetez un bien où le syndic de copropriété (privé ou bénévole) sera déjà présent. Libre à vous et aux copropriétaires d’en changer au fil des années si les copropriétaires en expriment le souhait.

Le neuf : le 1er syndic communément appelé « syndic provisoire » sera nommé généralement par le promoteur une fois le 1er lot livré en accord avec les copropriétaires. La copropriété commence à exister quand les bâtiments sont bâtis. Les promoteurs ont leurs habitudes, il est de bon ton de demander une mise en concurrence lors de la 1ère assemblée, toutefois le choix du 1er syndic sera celui du promoteur dans tous les cas. Rien ne vous  empêchera dans le futur d’en changer.

 

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6 bonnes raisons de faire appel à une agence pour votre projet immobilier !

Faire appel à un professionnel de l’immobilier pour mener à bien vos projets est un choix judicieux : découvrez 6 bonnes raisons de travailler main dans la main avec une agence…

–         Vous obtiendrez des informations fiables sur le marché immobilier

Côté vendeur, en tant que particulier, il est difficile d’estimer son propre bien : une estimation est un vrai travail d’orfèvre qui nécessite une forte expérience de vente et une connaissance accrue du marché local. L’agence dispose de nombreuses informations et sait les analyser pour vous donner des conseils fiables et solides. Elle met en place une vraie stratégie de vente.

Côté acquéreur, il est judicieux de faire valider la faisabilité de votre projet, et notamment l’adéquation entre votre budget et vos critères de recherche. Vous serez beaucoup plus efficaces avec des professionnels à vos côtés !

–         Vous aurez un interlocuteur technique dédié à votre projet et détenteur de solutions

Quand vous rencontrez des difficultés techniques ou administratives, ou que les choses ne tournent pas comme vous le souhaitiez, vous pouvez vous tourner vers votre agence pour trouver des solutions adéquates : vous bénéficiez de son réseau de partenaires juridiques et techniques à toute étape de votre projet. C’est agréable de pouvoir se reposer sur des professionnels !

–         Vous placez votre bien entre de bonnes mains

En confiant votre bien à une agence, vous êtes sûrs de bénéficier des meilleurs outils techniques pour valoriser votre bien, et le diffuser sur des plate-formes adaptées : la communication est un facteur clé de succès dans tout projet de vente. Confier la commercialisation à des professionnels donne une image qualitative de votre bien et augmente vos chances d’aller vers une transaction efficace et réussie.

–        Vous gagnez du temps

Même si cela peut vous paraître « accessible », vendre un bien est un travail à plein temps, qui nécessite une réactivité et une disponibilité optimales. La gestion des formalités, des appels, des visites s’avère rapidement chronophage. Difficile de jongler entre le travail et la vie personnelle d’un côté, et la vente d’un bien de l’autre.

Confier la vente de son bien à une agence, c’est tout simplement gagner un temps précieux, et de l’énergie. Les agences sont faites pour ça !

–         Vous déléguez toutes les démarches du processus de vente

L’agence gère à la fois les aspects :

– financiers (estimation, élaboration d’une stratégie de vente)

– techniques (annonce, visites)

– administratifs (montage dossier de vente, relations avec les notaires).

Laissez-vous chouchouter par une équipe de professionnels rodée à ce processus.

–         Vous êtes accompagnés jusqu’à la signature définitive

L’agence représente vos intérêts tout au long du processus de vente, et vous accompagne jusqu’à l’étape finale de la signature. Même quand vous aurez accepté une offre, il reste plein de choses à faire : accompagner le acquéreurs dans leur projet (chiffrage de travaux, revisites, état des lieux de sortie). La mission prend fin uniquement quand la transaction est entièrement réalisée, et que vous avez obtenu entière satisfaction, soit lors de la signature définitive !

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Les 3 types de mandat proposés par les agences immobilières (simple, semi exclusif, exclusif)

Vous avez maintenant la possibilité de vous offrir la maison de vos rêves mais pour cela vous devez d’abord vendre un bien existant ? Confiez cette vente à une agence immobilière qui prendra en compte vos intérêts et les défendra sur le marché.

Mais que faut-il savoir avant de signer un contrat de mandat de vente avec une agence immobilière ?

Découvrez dans cet article les tenants et les aboutissants pour toute signature d’e mandat.

Qu’est-ce qu’un mandat de vente d’une agence immobilière ?

Un mandat de vente est le contrat établi entre le propriétaire d’un bien immobilier (le mandant) avec un professionnel de l’immobilier (le mandataire) : le mandat autorise l’agence à commercialiser le bien, et permet d’établir noir sur blanc les bases de la collaboration. C’est ce document qui encadre juridiquement le partenariat entre une agence et un vendeur.

Quelles sont les grands titres que doit contenir un contrat de mandat de vente ?

Plusieurs éléments sont à définir dans un contrat de mandat de vente entre le propriétaire d’un bien et l’agence immobilière qui en aura la charge. Dans ce contrat doit être stipulé :

–         Les coordonnées du vendeur

Il regroupe les coordonnées du propriétaire et dans le cas où il s’agirait de plus d’une personne, les coordonnées de toutes les personnes impliquées, comme par exemple lors d’une indivision.

–         Les coordonnées de l’agent en charge

Cela regroupe les coordonnées de la personne qui sera en charge du dossier. Que cela soit un indépendant ou un agent exerçant dans une agence immobilière. Le plus important est que celui-ci dispose de la carte stipulant qu’il est agent immobilier et que ses coordonnées ou celles de l’agence soient sur le mandat.

–         La désignation des biens à mettre en vente

Il s’agit ici de l’adresse des biens, des éventuels numéros de lots, d’une description claire et nette des biens sans oublier les annexes.

–         Les frais d’agences

Il s’agit ici du montant que devra percevoir l’agent contre les services qu’il offrira, qui sera précisé dans le mandat et qui ne lui sera reversé qu’après la vente immobilière définitive du bien après la signature chez le notaire.

–         Le prix de bien à mettre en vente

C’est le prix auquel le propriétaire est prêt à céder son bien. Un prix qu’il ne faut ni surévaluer et encore moins sous-évaluer sous peine de se voir payer une pénalité.

–         La durée du mandat de vente

C’est la durée nécessaire pour la vente du bien qui sera convenu entre le propriétaire et l’agence ; au bout d’une durée de 3 mois incompressibles, le mandat peut être prolongé ou résilié.

–         Les moyens à mettre en œuvre par l’agence

Il s’agit des engagements de l’agence pour optimiser la vente et obtenir des résultats.

 

Quels sont les différents types de mandats proposés par les agences immobilières ?

Il existe 3 types de mandat ; en fonction de votre présence sur le secteur, du degré d’implication souhaité, et du nombre de partenaires souhaité, chaque mandat présente ses avantages.

–         Le mandat de vente simple

Le propriétaire peut dans ce cas choisir de mandater plusieurs agences, et choisir de le vendre par lui-même de particuliers à particuliers. Cela confère au vendeur une plus grande liberté d’action, mais cela multiplie aussi les interlocuteurs. Cela signifie aussi que les agences et le vendeur travaillent en concurrence, chacune de leur côté, ce qui peut compliquer la communication et transmission d’informations. C’est un mandat qui conviendra à des vendeurs frileux de l’engagement, et souhaitant rester impliqués au maximum sur le projet.

–         Le mandat de vente semi-exclusif

Avec ce type de mandat, le vendeur s’autorise à vendre le bien par lui-même notamment par le biais du bouche-à-oreille, mais confie le bien à une seule agence pour augmenter ses chances de succès ; c’est un bon système pour les vendeurs qui souhaitent conserver un certain rôle dans la vente de leur bien, sans multiplier les agences/interlocuteurs.

–         Le mandat de vente exclusif

C’est la solution idéale pour ceux qui ne veulent pas s’occuper techniquement et administrativement de la vente de leur bien ; le vendeur délègue la vente de son bien à des professionnels, tout simplement. L’agence immobilière choisie est seule habilitée à vendre le bien du propriétaire et ce dans le temps imparti qui a été notifié dans le mandat de vente dans la partie durée du mandat de vente qui est généralement de 3 mois. Le mandat de vente exclusif est incontestablement la solution la plus sûre afin de parvenir rapidement à une vente : un discours fort et unique sur un bien a plus de poids sur le marché.

Sans compter que ce type de partenariat gagnant-gagnant est très motivant pour l’agence en charge qui va déployer des moyens techniques et humains pour aboutir au succès de la transaction.

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Dans les 3 cas, le mandat de vente, très encadré, permet d’augmenter les chances de succès. La rémunération n’est dûe qu’en cas de succès de la transaction, et vous retrouvez votre totale liberté à l’issue des 3 mois incompressibles établis dans tout mandat. C’est donc finalement peu engageant, alors pourquoi s’en priver ? À vous de choisir la formule qui vous conviendra le mieux !

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Focus sur sur l’investissement locatif en LMNP

Vous n’êtes pas satisfait de votre boulot ? Vous aimeriez avoir un second revenu ? Vous souhaitez investir dans le domaine de l’immobilier mais ne savez pas par quoi commencer ? Pourquoi ne pas rentrer dans le secteur du marché de la location meublée ? Investissez dans un bien immobilier et plus précisément en LMNP en devenant propriétaire d’un logement dans les différentes résidences qui sont à votre disposition.

Trouvez ici quelques notions par rapport à un investissement en LMNP avant de vous lancer dans l’aventure.

 

Qu’est-ce qu’un investissement en LMNP ?

En tant que nouvel investisseur dans le secteur de l’immobilier, investi en LMNP (Loueur Meublée Non Professionnel) est l’une des meilleures solutions. En plus de vous permettre de gagner un complément de revenus en plus de votre travail, il vous permet de vous composer un patrimoine immobilier de valeur.

 

Comment fonctionne un investissement en LMNP ?

Un investissement en LMNP (Loueur Meublée Non Professionnel) consiste à acquérir un bien ou un appartement dans une résidence qui existe déjà ou simplement qui est en construction afin de le mettre plus tard en location meublée. Dès que ce bien ou appartement est meublé et prêt, il est mis en location et est géré par des professionnels qui sont appelés « des exploitants ou des gestionnaires» qui ont signé un bail commercial avec l’investisseur ce qui permet à celui-ci de profiter d’une défiscalisation.

L’exploitant étant devenu le locataire de l’investisseur, reverse à la fin de chaque trimestre un loyer dont le montant avait au préalable été déjà fixé.

Un contrat de bail commercial qui donne toute autorité à l’exploitant de gérer en toute autonomie la résidence de services qui peut être des résidences étudiantes, les résidences sénior, les résidences de tourisme ou les EPHAD.

 

Quels sont les différents avantages d’un investissement en LMNP ?

Plusieurs avantages fiscaux sont à noter lors d’un investissement en LMNP qui peut être :

–         La récupération de la TVA

Investi dans des résidences meublées en résidence de services permet à l’investisseur au bout de 6 mois maximum de pouvoir récupérer la TVA qui est introduite dans son prix d’achat et qui est possible lorsque la résidence fournit les services suivants : de linge de maison, l’accueil, le service du petit déjeuner et le service du nettoyage des logements.

–         Les avantages fiscaux

Pour cet avantage, l’investisseur peut profiter de l’ARD qui est l’Amortissement Réputé Différé. Ce qui signifie que ces revenus générés ne sont pas considérés comme fonciers et sont imposables aux Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Et si le BIC est imposable au régime réel, l’investisseur pourra bénéficier d’un amortissement qui lui permettra de ne pas payer d’impôts supplémentaires pendant une durée allant de 20 à 25 ans.

–         Une sécurité des revenus engendrés grâce au contrat de bail commercial

Le contrat de bail commercial est un document en bonne et due forme entre l’exploitant et le propriétaire avec les différentes notifications. De ce fait, il contient la périodicité du paiement du loyer, mensuellement, par trimestre ou semestre, les conditions de révision du loyer et les différentes charges attribuées au propriétaire et à l’exploitant.

Une précaution qui profite grandement au propriétaire qui pourra récupérer ses gains au bout de la durée préétablie, que l’exploitant ait trouvé ou non de locataire à qui le louer.

–         Une très bonne réduction d’impôt

En tant qu’investisseur en LMNP, bénéficié et sous certaines conditions à respecter d’une réduction des impôts qui peuvent aller jusqu’à 11% du montant que vous avez investi si c’est dans le cas du dispositif CENSI-BOUVARD.

 

Quelles sont les charges à déduire en LMNP ?

En tant que Loueur Meublé Non Professionnel, vous aurez à choisir entre régimes qui vous seront proposés à savoir le régime de l’abattement forfaitaire et le régime réel.

–         Le régime de l’abattement forfaitaire

Vous pouvez aisément bénéficier de ce régime si et seulement si vos recettes ne dépassent pas 70.000€ par an et si votre appartement ou maison est classé meublé de tourisme, ne pas dépasser 170.000€. Grâce à ce régime, vous bénéficiez également d’un abattement forfaitaire de 50% qui est appliqué par l’Administration fiscale après que vous ayez déclaré vos recettes.

–         Le régime réel

Dans ce régime, vous pouvez prendre en compte les charges réelles des biens que vous louez dont l’amortissement et ce lorsque vos recettes annuelles sont inférieures à 70.000€. Mais lorsque vos charges dépassent les 70.000€, le régime réel est appliqué immédiatement.

Plusieurs charges sont déductibles lors d’un investissement en LMNP en régime réel si elles sont bien évidemment amorcées dans l’intérêt de l’exploitation du local et disposent d’une pièce justificative comptable. Parmi ces charges nous avons :

–         La taxe foncière,

–         Les différents frais de travaux tels que la réparation, les entretiens pour mettre à neuf ou améliorer,

–         Les charges qui sont liées à l’amortissement du bien et du mobilier,

–         Les primes d’assurance qui comprend l’assurance loyer impayé ou encore celui du propriétaire non occupant,

–         Les charges de copropriété,

–         Les honoraires qui sont versés à certaines personnes,

–         Les intérêts d’emprunts.

 

Quelles sont les villes où on peut facilement investir en LMNP ?

Avec le nombre de demandes de logement qui augmente ou les nombreux étudiants et même ceux des autres pays qui viennent en France, il est plus que souhaitable d’investir dans l’immobilier et plus encore dans les résidences étudiantes. Vous souhaitez investir dans un LMNP mais ne savez pas par où commencer ? Il est possible de le faire et ce dans les nombreuses villes de la France.

Ainsi vous pouvez facilement en tenant compte de la qualité des formations choisies, des conditions de vie ou encore du cadre de vie et du grand nombre d’étudiants envisager investir en LMNP dans des résidences étudiantes dans les villes telles que :

–         Paris,

–         Strasbourg,

–         Lille,

–         Bordeaux,

–         Nantes,

–         Rennes,

–         Lyon,

–         Nice,

–         Rouen,

–         Nancy,

–         Toulouse,

–         Montpellier,

–         Aix-Marseille,

–         Clermont-Ferrand,

–         Grenoble

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Zoom sur la SCI !

La SCI facilite et optimise la gestion d’un bien immobilier appartenant à plusieurs personnes. C’est une alternative à l’indivision qui permet d’éviter certaines lourdeurs fonctionnelles et d’avoir une certaine liberté sur la gestion et le futur du bien. C’est ainsi que cette forme sociétaire est privilégiée par beaucoup de familles qui veulent sauvegarder leurs patrimoines. Elle est également prisée par les entrepreneurs immobiliers d’où l’opportunité de cerner son mode de création, les différents avantages qu’elle procure et son fonctionnement.

La création de la SCI

La création de la SCI doit respecter les conditions de création d’une société en plus de conditions spécifiques.

L’affectio societatis

L’affection societatis renvoie à la volonté des associés de se mettre en société. Elle est également appelée volonté sociale ou intention sociétaire. Au-delà des remous doctrinaux sur le contenu de la notion, il faut juste retenir que l’intention des associés de se mettre en société est une condition de fond pour la création de toute société, y compris la SCI.

Renvoyant ainsi aux associés, la particularité de la SCI est qu’il faut au moins deux associés, contrairement à certaines sociétés commerciales unipersonnelles. Ces associés peuvent être des personnes physiques ou d’autres sociétés qui porteront alors le terme de personnes morales.

Le pacte social

Le pacte social doit être matérialisé par les statuts. Il renvoie à l’ensemble des choses sur lesquelles les associés se sont mis d’accord. Les statuts sont obligatoires et doivent respecter un ensemble de règles parfois complexes, d’où l’opportunité de faire appel à un professionnel. Au-delà de ces statuts il est possible de rédiger des pactes d’associés pour restreindre certaines libertés ou les élargir dans la limite de la loi. Ces pactes d’associés peuvent être signés entre tous les associés ou entre certains d’entre eux si cela ne porte pas préjudice aux autres. Dans tous les cas, l’intervention d’un professionnel du droit est opportune pour rester dans les limites de ses prérogatives.

Les ressources

Les ressources renvoient au capital social qui est formé de l’ensemble des apports consentis par les associés. Le capital social est défini par les associés dans la limite de la réglementation. C’est ce capital qui est divisé en part social dévolu à chaque société au prorata de son apport. Ce dernier peut prendre trois formes à savoir un apport en numéraire, en nature ou en industrie. Le premier type renvoie à l’argent, le deuxième à des matériels mis à la disposition de la société sans rémunération et le troisième renvoie à la main d’œuvre ou à l’expertise qu’un associé met à la disposition de la société sans contrepartie financière.

Il faut noter que l’apport en industrie n’est pas comptabilisé dans le capital mais est sanctionné par des parts sociales. L’apport en nature fera l’objet d’une évaluation qui, dans certains cas, nécessitera l’intervention d’un expert.

Les formalités

Il existe trois formalités obligatoires à savoir l’enregistrement, l’immatriculation et l’annonce légale. Cette dernière est à des fins de publicité et la première pour sauvegarder la lisibilité de la transaction au niveau étatique. L’enregistrement se fait dans le mois qui suit la signature des statuts et la publicité dans un journal d’annonces légales du lieu où se trouve le siège social. L’immatriculation se fait au niveau du greffe du tribunal de commerce du lieu du  siège social.

Les avantages de la SCI

Avec un bon montage, il est possible de bénéficier de différents avantages avec le régime de la SCI. Il s’agit principalement d’avantages successoraux, fiscaux et immobiliers.

Les avantages successoraux

En tant que parents vous pouvez organiser votre dévolution patrimoniale à vos enfants sans payer d’impôts, une fois tous les 15 ans. Ainsi, vous pouvez transmettre 100 000 euros à chacun de vos enfants. Pour les grands-parents, la transmission sans impôts est plafonnée à 31 865 euros à chaque petit-fils. La période de 15 ans est également valable pour les grands-parents. L’autre avantage est que ces valeurs sont celles des parts sociales qui, dans la pratique, sont inférieures à leur valeur réelle étant donné qu’elles peuvent être considérées comme des biens non encore vendus. Cela veut dire qu’une fois ces parts sur le marché par exemple, il est plus probable qu’ils perdent un peu de leur valeur en cours de marchandage.

Il existe également un montage financier intéressant appelé achat croisé qui consiste à dissocier la nue-propriété et l’usufruit de la part de chacun. Ainsi, chaque associé garde soit la nue-propriété soit l’usufruit et transmet l’autre à un autre associé. L’avantage est qu’en cas de décès d’un associé les héritiers ne pourront pas expulser l’associé célibataire

Les avantages immobiliers

C’est le cas où un entrepreneur crée une SCI et une société commerciale. La SCI gère ses biens immobiliers qu’il pourra louer à sa société commerciale en tant que personne morale. Ainsi, les biens pourront être plus facilement transmis à ses héritiers. Cela constitue également une sorte de patrimoine d’affectation qui permet de préserver ses biens immobiliers en cas de redressement ou de liquidation de la société commerciale.

Les avantages sur l’indivision

L’indivision  est une situation de fait qui survient après le décès d’une personne laissant des biens immobiliers, après la rupture d’un PACS, après le divorce, etc. C’est une situation qui est a priori éphémère et intermédiaire car doit aboutir à la fin de l’indivision. La création d’une SCI permet de ne pas aboutir à cette situation rigide qui ne permet pas l’exploitation et la mise en valeur du bien en copropriété.

Ainsi, ce n’est pas un bien qui appartient directement à plusieurs personnes, mais divisé en parts sociales transmissibles. De ce fait, lorsqu’un associé connaît des difficultés financières et veut vendre sa part, les autres associés pourront la racheter par un simple acte sous seing privé.

Les avantages fiscaux

N’étant pas une société commerciale, la SCI n’est pas assujettie à la publication de ses comptes. Tout ce qui est demandé, c’est une déclaration annuelle de résultats. En cas de revente d’un bien immobilier de la SCI, la plus-value est taxée à l’instar des particuliers et, de ce fait, bénéficie de toutes les exonérations réservées aux particuliers.

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