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Les aides pour la rénovation énergétique en 2025 à Grenoble

Avec les enjeux climatiques actuels et la hausse des coûts de l’énergie, la rénovation énergétique des logements est devenue un sujet incontournable pour les propriétaires immobiliers. À Grenoble, ville pionnière en matière de transition écologique, les aides à la rénovation énergétique sont nombreuses et permettent de financer une partie, voire la totalité, des travaux. En 2025, plusieurs dispositifs d’aides seront disponibles pour les habitants de Grenoble, certains restant inchangés, d’autres évoluant pour s’adapter aux nouvelles politiques environnementales.

Dans cet article, nous détaillons les principales aides à la rénovation énergétique disponibles à Grenoble en 2025 et les changements à prévoir pour cette année.

MaPrimeRénov’ : l’aide nationale pour tous

MaPrimeRénov’ est actuellement l’une des aides les plus populaires pour financer des travaux de rénovation énergétique en France. Créée en 2020, elle est accessible aux propriétaires, bailleurs et copropriétés. En 2025, ce dispositif restera inchangé en termes de conditions d’éligibilité, mais des ajustements sont prévus concernant les montants attribués. Cette aide s’adresse à plusieurs types de travaux, notamment :

  • Isolation (murs, toiture, combles)
  • Chauffage (remplacement d’anciennes chaudières, installation de pompes à chaleur)
  • Ventilation
  • Fenêtres et portes

MaPrimeRénov’ est accordée sous conditions de revenus et les montants varient en fonction du type de travaux et des performances énergétiques obtenues. La bonne nouvelle pour les habitants de Grenoble en 2025 est que MaPrimeRénov’ continuera à couvrir une partie importante des coûts, rendant la rénovation énergétique plus abordable pour tous.

L’éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) : un financement sans intérêt

L’éco-PTZ est une aide sous forme de prêt sans intérêt, destinée à financer des travaux de rénovation énergétique pour les propriétaires. Il permet d’emprunter jusqu’à 50 000 € en 2025 pour des travaux visant à améliorer la performance énergétique de leur logement.

Pour 2025, une extension du délai de remboursement est prévue, ce qui rendra cette aide encore plus accessible. Ce prêt peut être utilisé pour des projets d’isolation, de chauffage, de remplacement de fenêtres, et bien plus encore. Ce dispositif est particulièrement intéressant pour les propriétaires de biens immobiliers anciens à Grenoble qui souhaitent effectuer des rénovations sans grever leur budget.

Les certificats d’économie d’énergie (CEE) : une prime pour tous les propriétaires

Les certificats d’économie d’énergie (CEE), souvent appelés « primes énergie », sont des aides financières offertes par les fournisseurs d’énergie (EDF, Engie, Total, etc.). Ces derniers sont obligés par l’État de participer à la réduction des consommations d’énergie en France et proposent donc des primes pour inciter les propriétaires à réaliser des travaux d’économie d’énergie.

En 2025, les critères d’éligibilité aux CEE seront renforcés pour cibler les rénovations les plus efficaces sur le plan énergétique. Cependant, cette aide restera accessible aux propriétaires de Grenoble pour financer divers travaux tels que l’isolation, le remplacement de chaudières, ou encore l’installation de nouvelles fenêtres. Les primes sont cumulables avec MaPrimeRénov’ et l’éco-PTZ, offrant ainsi une réduction substantielle des coûts pour les travaux de rénovation énergétique.

Les aides locales de la ville de Grenoble : un soutien supplémentaire

Grenoble, engagée depuis plusieurs années dans une démarche écologique, propose des aides locales pour encourager la rénovation énergétique des logements. Ces aides locales sont souvent complémentaires aux aides nationales et permettent de couvrir une part supplémentaire du coût des travaux.

En 2025, la ville de Grenoble prévoit de renforcer son soutien aux projets de rénovation dans les copropriétés et pour les ménages modestes. Ce soutien peut prendre la forme de subventions pour les travaux d’isolation, les améliorations du système de chauffage, et la pose de panneaux solaires. Pour obtenir ces aides, les propriétaires grenoblois devront contacter les services municipaux ou se renseigner auprès de l’Agence Locale de l’Énergie et du Climat (ALEC) de la métropole grenobloise.

Habiter mieux sérénité : une aide pour les ménages modestes

Habiter mieux sérénité est une aide gérée par l’Agence Nationale de l’Habitat (ANAH) et s’adresse aux ménages à revenus modestes qui entreprennent une rénovation énergétique globale de leur logement. Cette aide est accessible aux propriétaires occupants, mais aussi aux bailleurs sous certaines conditions.

En 2025, cette aide reste inchangée dans ses conditions d’éligibilité, mais elle sera davantage orientée vers les projets de rénovation ambitieuse. Elle couvre jusqu’à 50 % des travaux pour les foyers les plus modestes, avec un plafond fixé à 30 000 €. Pour les habitants de Grenoble, c’est une aide précieuse pour rénover des biens immobiliers énergivores et ainsi réduire les factures de chauffage, surtout en hiver.

Nouveauté 2025 : la prime rénov’ copropriété

En 2025, une nouveauté majeure verra le jour avec la Prime rénov’ copropriété. Ce dispositif est spécialement conçu pour les copropriétés et vise à encourager les travaux de rénovation énergétique dans les immeubles collectifs. Ce dispositif est particulièrement pertinent pour les quartiers anciens de Grenoble où de nombreux immeubles nécessitent une modernisation énergétique.

La Prime rénov’ copropriété permettra de financer jusqu’à 25 % du coût des travaux pour les copropriétés éligibles, avec un plafond par logement. Ce soutien sera cumulable avec d’autres aides comme les CEE, offrant ainsi une réduction significative du coût global pour chaque copropriétaire. Les syndics de copropriété à Grenoble sont invités à préparer les dossiers et à informer les copropriétaires de cette opportunité pour anticiper les besoins de rénovation énergétique collective.

Les aides des fournisseurs d’énergie : prime coup de pouce chauffage et isolation

Les fournisseurs d’énergie continuent de proposer des primes coup de pouce en 2025, qui sont des aides pour le remplacement des chaudières anciennes et l’isolation des combles et des planchers. Cette prime est accessible à tous les propriétaires et peut couvrir jusqu’à 90 % des coûts pour les foyers modestes.

La prime coup de pouce est une excellente option pour les propriétaires grenoblois qui souhaitent isoler leur logement ou remplacer leur système de chauffage sans dépenser une fortune. Pour en bénéficier, il suffit de faire appel à un artisan RGE (Reconnu Garant de l’Environnement), ce qui garantit la qualité des travaux.

Conclusion

La rénovation énergétique devient de plus en plus incontournable pour les propriétaires grenoblois, surtout avec les nouvelles exigences de performance énergétique et les restrictions imposées aux logements les plus énergivores. En 2025, plusieurs dispositifs d’aides permettent de financer ces travaux à des conditions avantageuses. Entre MaPrimeRénov’, l’éco-PTZ, les CEE, les aides locales et les nouvelles primes pour les copropriétés, les propriétaires ont à leur disposition une palette d’outils financiers pour réaliser leurs projets.

Pour optimiser le financement de vos travaux, il est recommandé de cumuler plusieurs aides et de bien se renseigner sur les critères d’éligibilité. Notre agence Le Rouge et le Noir Grenoble, spécialisée dans l’immobilier à Grenoble, peut vous conseiller sur les meilleurs moyens de valoriser votre bien et d’alléger le coût de la rénovation. N’hésitez pas à nous contacter pour bénéficier d’un accompagnement personnalisé dans la rénovation de votre bien immobilier grenoblois !

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Taxes foncières à Grenoble : ce que vous devez connaître avant d’Investir

La taxe foncière est un élément essentiel à prendre en compte lorsque l’on possède un bien immobilier ou que l’on envisage d’en acquérir un. À Grenoble, comme partout en France, cette taxe peut avoir un impact significatif sur le budget des propriétaires. Connaître les spécificités locales de la taxe foncière à Grenoble est donc essentiel pour anticiper ses charges annuelles et bien comprendre son influence sur les projets immobiliers. Dans cet article, nous vous proposons un point complet sur les taxes foncières à Grenoble et leur incidence sur l’immobilier local.

1. Qu’est-ce que la taxe foncière ?

La taxe foncière est un impôt local que doivent payer chaque année les propriétaires de biens immobiliers, qu’il s’agisse de résidences principales, secondaires, ou de biens locatifs. Cet impôt est calculé sur la base de la valeur cadastrale du bien, c’est-à-dire la valeur locative cadastrale, et son montant varie selon la commune où se situe le bien.

Grenoble n’échappe pas à cette règle, et les propriétaires de biens immobiliers, qu’ils soient des particuliers ou des entreprises, doivent s’acquitter de la taxe foncière auprès des collectivités locales. L’importance de cet impôt varie en fonction de plusieurs paramètres que nous détaillerons plus loin.

2. Comment est calculée la taxe foncière à Grenoble ?

a. La valeur locative cadastrale

Le calcul de la taxe foncière repose en grande partie sur la valeur locative cadastrale de votre bien immobilier. Il s’agit d’une estimation du montant que vous pourriez percevoir si vous louiez votre bien. Cette valeur est calculée par les services fiscaux en fonction de plusieurs critères, tels que :

  • La superficie du bien
  • La localisation géographique (proximité des services, transports, etc.)
  • La nature du bien (appartement, maison individuelle, etc.)
  • L’état du bien et ses équipements

Il est important de noter que la valeur locative cadastrale est réévaluée de manière périodique pour s’ajuster aux réalités du marché immobilier.

b. Les taux d’imposition locaux

Une fois la valeur locative cadastrale déterminée, les collectivités locales (la commune de Grenoble, la métropole, et le département de l’Isère) appliquent un taux d’imposition pour déterminer le montant de la taxe foncière. Ces taux varient selon les décisions budgétaires des collectivités chaque année.

À Grenoble, ces taux sont influencés par la politique locale et les besoins de financement des infrastructures publiques. Pour 2023, les taux d’imposition appliqués par la ville et les autres collectivités étaient légèrement supérieurs à la moyenne nationale, en raison d’un contexte budgétaire marqué par la modernisation des infrastructures urbaines et les investissements environnementaux.

3. Quelles exonérations et réductions sont possibles ?

Certaines situations permettent aux propriétaires de bénéficier d’exonérations ou de réductions de la taxe foncière, que ce soit de manière temporaire ou permanente. Voici quelques cas particuliers applicables à Grenoble :

a. Exonération pour les constructions nouvelles

Si vous avez fait construire un bien neuf à Grenoble, vous pouvez bénéficier d’une exonération temporaire de taxe foncière pendant les deux premières années suivant l’achèvement des travaux. Cette exonération vise à encourager la construction de nouveaux logements, notamment dans le cadre des projets de développement urbain de la ville.

b. Exonération pour les personnes âgées ou handicapées

Les propriétaires à revenus modestes, notamment les personnes âgées de plus de 75 ans et les personnes handicapées, peuvent bénéficier d’une exonération totale ou partielle de la taxe foncière, sous réserve de remplir certaines conditions de ressources.

c. Exonération pour certains logements économes en énergie

Dans le cadre de la politique environnementale de Grenoble, certains logements bénéficiant de travaux d’amélioration de la performance énergétique (isolation, chauffage écologique, etc.) peuvent profiter d’une réduction, voire d’une exonération temporaire de taxe foncière. Cette exonération dépend de la nature des travaux réalisés et de leur conformité avec les normes énergétiques actuelles.

4. Comment la taxe foncière influence les projets immobiliers à Grenoble ?

a. Un facteur clé pour les investisseurs

Pour les investisseurs immobiliers, la taxe foncière est un élément essentiel à prendre en compte lors de l’achat d’un bien. À Grenoble, les niveaux de taxe foncière peuvent varier en fonction des quartiers et de la nature des biens, influençant ainsi la rentabilité des investissements locatifs.

Un taux de taxe foncière élevé peut peser sur le rendement d’un bien immobilier. Les investisseurs doivent donc intégrer ce coût dans leur calcul de rentabilité locative afin d’éviter les mauvaises surprises. Par exemple, un bien avec une taxe foncière élevée nécessitera des loyers plus importants pour être rentable.

b. Impact sur la revente

La taxe foncière peut également avoir un impact sur la revente d’un bien immobilier. Des taxes foncières élevées peuvent dissuader certains acheteurs potentiels, surtout s’ils sont à la recherche d’un bien abordable. À Grenoble, il est donc recommandé aux propriétaires de bien estimer le montant de la taxe foncière lors de la mise en vente d’un bien pour mieux informer les futurs acquéreurs.

c. Développement de certains quartiers

Les variations de taxe foncière entre les différents quartiers de Grenoble peuvent influencer les décisions d’achat et d’investissement. Certains quartiers en plein développement, comme Bouchayer-Viallet ou Presqu’île, pourraient offrir des exonérations temporaires ou des avantages fiscaux pour inciter les acheteurs à investir dans ces zones en devenir. Les investisseurs doivent rester attentifs aux opportunités fiscales et à l’évolution des projets urbains pour profiter de ces avantages.

5. Les prévisions pour la taxe foncière à Grenoble

En 2023 et 2024, les taxes foncières à Grenoble ont été en légère augmentation en raison de la volonté des collectivités locales de financer des projets d’infrastructure et des investissements environnementaux. Les experts prévoient que cette tendance pourrait se poursuivre dans les années à venir, avec des hausses modérées pour compenser les baisses de dotations de l’État aux collectivités locales.

Les propriétaires et les investisseurs doivent donc anticiper cette augmentation dans leur planification financière. Toutefois, des initiatives en faveur des logements économes en énergie et de la rénovation urbaine pourraient offrir des opportunités d’exonérations pour les nouveaux projets.

Conclusion

La taxe foncière à Grenoble est un élément à ne pas négliger pour les propriétaires et les investisseurs immobiliers. Bien qu’elle soit une charge importante, il est possible de bénéficier de certaines exonérations ou réductions, notamment pour les constructions neuves, les logements économes en énergie, ou les propriétaires à revenus modestes.

Pour les investisseurs, la taxe foncière est un facteur qui influence directement la rentabilité d’un projet immobilier. Il est donc crucial de bien s’informer avant d’investir et de prendre en compte ce coût dans les calculs de rentabilité.

Grenoble, ville dynamique en plein essor, offre de nombreuses opportunités immobilières, mais chaque projet doit être anticipé en fonction des réalités fiscales locales pour garantir une gestion optimale de son patrimoine immobilier.

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L’impact de la loi Pinel à Grenoble

La loi Pinel, mise en place en 2014, a eu un impact significatif sur le marché immobilier en France. Cette mesure fiscale vise à encourager les investissements dans le secteur locatif, tout en offrant des avantages fiscaux attractifs aux investisseurs depuis septembre 2014 et jusqu’au 31 décembre 2024. À Grenoble, comme dans de nombreuses autres villes françaises, la loi Pinel a suscité un regain d’intérêt pour l’investissement immobilier. Dans cet article, nous explorerons en détail l’impact de la loi Pinel à Grenoble et comment elle peut être avantageuse pour les investisseurs immobiliers.

Comprendre la Loi Pinel

Avant d’expliquer son impact à Grenoble, il est essentiel de comprendre les principes de base de la loi Pinel. Il s’agit d’un dispositif fiscal qui permet aux investisseurs immobiliers de bénéficier de réductions d’impôt en échange de la location de leur propriété sur une durée déterminée. Plus précisément :

  • Durée de Location : Les investisseurs doivent s’engager à louer leur propriété pendant une période de 6, 9 ou 12 ans.
  • Réduction d’Impôt : En échange de cette location, les investisseurs peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt allant jusqu’à 21 % du montant de leur investissement, répartie sur la durée de l’engagement locatif.
  • Zonage : La réduction d’impôt varie en fonction de la zone géographique où se situe la propriété. Grenoble est éligible à la loi Pinel en tant que zone B1.
  • Plafonds de Loyer et de Ressources du Locataire : La loi Pinel impose des plafonds de loyer à respecter, ainsi que des plafonds de ressources pour les locataires.

Maintenant que nous comprenons les bases de la loi Pinel, explorons son impact à Grenoble.

L’Impact de la Loi Pinel à Grenoble

1. Encouragement de la Construction de Logements Neufs

La loi Pinel encourage la construction de logements neufs en offrant des avantages fiscaux aux investisseurs qui achètent des propriétés neuves. À Grenoble, cela a stimulé le développement de nouveaux projets immobiliers, contribuant ainsi à l’expansion du marché de l’immobilier neuf.

2. Augmentation de l’Offre de Location

Avec l’incitation fiscale offerte par la loi Pinel, de nombreux investisseurs ont décidé d’investir dans des propriétés locatives à Grenoble. Cela a contribué à l’augmentation de l’offre de logements locatifs dans la ville, offrant ainsi plus d’options aux locataires potentiels.

3. Avantages Fiscaux Significatifs pour les Investisseurs

Les investisseurs qui choisissent d’investir dans l’immobilier locatif à Grenoble peuvent bénéficier de réductions d’impôt significatives. Cela rend l’investissement immobilier plus attractif et peut contribuer à la constitution d’un patrimoine immobilier rentable.

4. Soutien à la Diversification du Patrimoine

Pour de nombreux investisseurs, la loi Pinel à Grenoble offre une opportunité de diversifier leur portefeuille d’investissements. En plus de la potentielle appréciation de la valeur de la propriété, les avantages fiscaux sont un atout considérable.

5. Amélioration de la Qualité des Logements

Les investisseurs sont incités à mettre leurs propriétés sur le marché locatif, ce qui peut contribuer à l’amélioration globale de la qualité des logements disponibles à Grenoble.

Conseils pour les Investisseurs

Si vous envisagez d’investir dans l’immobilier à Grenoble en utilisant la loi Pinel, voici quelques conseils importants :

  • Consultez un expert fiscal ou un conseiller financier pour comprendre pleinement les avantages fiscaux et les implications de la loi Pinel.
  • Assurez-vous de respecter les plafonds de loyer et de ressources du locataire spécifiques à la zone B1 où se trouve Grenoble.
  • Choisissez avec soin l’emplacement de votre investissement, en tenant compte de la demande locative et des tendances du marché à Grenoble.
  • Pensez à la durée de l’engagement locatif qui correspond le mieux à vos objectifs financiers.
  • Investissez avant le 31 décembre 2024

En conclusion, la loi Pinel a eu un impact significatif sur le marché immobilier de Grenoble, stimulant la construction de nouveaux logements et offrant des avantages fiscaux importants aux investisseurs. Pour ceux qui envisagent d’investir dans l’immobilier à Grenoble, la loi Pinel peut être une opportunité attrayante à considérer. Cependant, il est essentiel de comprendre tous les aspects de ce dispositif avant de prendre une décision d’investissement. Rapprochez-vous des experts de notre agence immobilière à Grenoble avant de prendre une décision.

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Quel est le délai d’obtention d’un prêt relais ?

Pour tout projet immobilier, la rapidité d’obtention d’un prêt relais est essentielle. Ce type de prêt, conçu pour faciliter l’acquisition d’un nouveau bien avant la vente de l’ancien, présente des délais spécifiques à prendre en compte. Dans cet article, nous allons explorer en détail ces délais et les éléments qui les influencent.

Comprendre le prêt relais

Le prêt relais, également appelé crédit relais, est un outil financier permettant aux acquéreurs de débloquer rapidement des fonds pour l’achat d’une nouvelle propriété sans attendre la vente de leur bien actuel. Avant d’envisager le délai d’obtention, il est crucial de comprendre en quoi consiste ce prêt.

Délais d’obtention : En général, moins de 45 jours

L’un des avantages majeurs du prêt relais est sa rapidité. Les banques et les établissements financiers traitent généralement les demandes de prêt relais en moins de 45 jours, sous réserve de la conformité du dossier et des conditions spécifiques de l’emprunteur.

Fonctionnement du prêt relais

Pour mieux appréhender les délais, il est important de connaître le fonctionnement du prêt relais. Ce type de prêt a une durée relativement courte, habituellement de 12 à 24 mois, avec une possibilité d’extension dans certaines situations. Les intérêts sont payés mensuellement, tandis que le capital emprunté est remboursé en totalité après la vente de votre ancien bien.

Types de prêts relais : influence sur les délais

Lorsqu’il s’agit de prêt relais, il est important de comprendre qu’il existe différentes options pour répondre aux besoins spécifiques des emprunteurs. Voici un aperçu des trois principaux types de prêts relais :

1. Le Prêt Relais Sec

Le prêt relais sec est la forme la plus courante de ce type de prêt. Il est accordé sans qu’aucune garantie ne soit adossée à la vente du bien actuel. Dans ce cas, la banque s’appuie principalement sur la capacité de l’emprunteur à rembourser le prêt, en tenant compte de ses revenus, de sa situation financière globale et de la valeur estimée de la propriété à vendre. Le prêt relais sec est généralement accordé plus rapidement car il ne nécessite pas d’évaluation approfondie de la valeur du bien à vendre.

2. Le Prêt Relais Adossé

Le prêt relais adossé, également connu sous le nom de prêt relais avec garantie, est lié à un engagement de vente de la propriété actuelle de l’emprunteur. Concrètement, cela signifie que la banque exige la signature d’un contrat de vente pour le bien existant avant d’accorder le prêt relais. Cette garantie offre à la banque une sécurité supplémentaire, ce qui peut se traduire par des taux d’intérêt légèrement plus bas pour l’emprunteur. Cependant, cela implique également que si la vente ne se concrétise pas, l’emprunteur pourrait être confronté à des pénalités ou à des conséquences financières.

3. Le Prêt Relais-Achat

Le prêt relais-achat est une option destinée à ceux qui souhaitent acquérir un nouveau bien immobilier avant d’avoir vendu leur propriété actuelle. Dans ce cas, le prêt relais sert à financer l’achat du nouveau bien, tandis que le crédit de l’ancien bien n’a pas fini d’être remboursé est que le bien est conservé jusqu’à ce qu’un acheteur soit trouvé. Cette option offre une grande flexibilité, mais elle peut aussi être risquée, car elle implique de gérer deux biens immobiliers en même temps.

Cette fusion simplifie les remboursements en un seul taux d’intérêt. Cependant, cela peut s’avérer plus coûteux à long terme car le montant total emprunté est généralement plus élevé, et le remboursement s’étale sur une période plus longue.

L’aspect simplificateur est indéniable, mais il est essentiel de considérer les implications financières à long terme avant d’opter pour cette solution. Une consultation avec un conseiller financier ou un expert en crédit immobilier est recommandée pour évaluer si le prêt relais-achat convient à votre situation spécifique.

Conditions d’obtention : Les critères essentiels

Pour obtenir un prêt relais, des critères spécifiques doivent être remplis. Parmi les exigences courantes figure la présentation d’un contrat de vente de votre bien actuel en cours. De plus, la valeur de vos biens actuels et futurs sera évaluée, tout comme votre situation financière.

Les prêteurs exigent une stabilité professionnelle, des revenus réguliers, une capacité d’épargne et une gestion financière saine de la part de l’emprunteur. Cela garantit que l’emprunteur dispose de ressources suffisantes pour couvrir les coûts du prêt relais.

Il est nécessaire de fournir divers documents, notamment les avis d’imposition les plus récents et les relevés bancaires. Il est important de noter que les établissements bancaires respectent généralement un taux d’endettement maximal de 35 %, conformément aux recommandations du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF). Cette mesure vise à garantir la viabilité financière de l’emprunteur.

Garanties et assurances du prêt relais

Comprendre les garanties et assurances liées au prêt relais est primordial. Les banques requièrent généralement une garantie hypothécaire sur le bien à vendre et une assurance emprunteur. Ces éléments peuvent influencer les délais d’obtention, car leur mise en place peut nécessiter du temps.

En conclusion, le délai d’obtention d’un prêt relais est sujet à divers facteurs, dont le type de prêt, les garanties et assurances requises, ainsi que la rapidité de fourniture des documents. Pour obtenir votre prêt relais rapidement et concrétiser votre projet immobilier, une préparation minutieuse et une collaboration étroite avec votre banque sont essentielles.

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Frais de notaire pour l’achat d’un terrain : ce que vous devez savoir

L’achat d’un terrain constitue une étape cruciale dans la réalisation de projets immobiliers, que ce soit pour construire une maison, développer un bien commercial ou même investir dans l’immobilier. Cependant, il est essentiel de comprendre les coûts associés à cet achat, notamment les frais de notaire. Dans cet article, nous explorerons en détail ce que sont les frais de notaire pour l’achat d’un terrain et comment ils sont calculés.

Quels Sont les Frais de Notaire ?

Les frais de notaire sont des coûts incontournables lors de toute transaction immobilière en France. Ils sont constitués de différentes composantes, dont les droits de mutation (ou frais de transaction) et les émoluments du notaire. Les droits de mutation sont des taxes versées au Trésor Public et varient en fonction de la valeur du bien. Les émoluments, quant à eux, sont les honoraires du notaire pour son travail lié à la transaction.

Calcul des Frais de Notaire pour l’Achat d’un Terrain

Lors de l’achat d’un terrain, les frais de notaire sont généralement moins élevés que pour l’achat d’un bien immobilier bâti, comme une maison ou un appartement. Cependant, il est important de noter que les frais de notaire pour l’achat d’un terrain sont calculés sur la base du prix d’acquisition du terrain, auquel s’ajoutent les droits et taxes applicables.

En général, les frais de notaire pour l’achat d’un terrain se situent entre 7 % et 8 % du prix d’acquisition. Cette fourchette peut varier en fonction de la valeur du terrain et de sa localisation. Il est donc recommandé de se renseigner auprès d’un notaire ou d’utiliser des calculateurs en ligne pour estimer ces frais avec précision.

Éléments à Prendre en Compte

Outre le prix d’acquisition du terrain, d’autres éléments doivent être pris en compte dans le calcul des frais de notaire. Cela peut inclure la TVA applicable, les éventuelles exonérations ou réductions de droits de mutation, ainsi que les honoraires du notaire. Il est important de noter que les frais de notaire sont réglementés et que les taux peuvent varier en fonction de la nature de la transaction.

Exonérations Possibles

Il existe des situations dans lesquelles les frais de notaire pour l’achat d’un terrain peuvent être réduits ou exonérés. Cela peut inclure l’achat d’un terrain destiné à la construction d’une résidence principale, où des réductions de droits de mutation peuvent s’appliquer. De plus, dans certaines régions ou pour certains types de terrains, des exonérations partielles peuvent être envisageables. Il est recommandé de consulter un notaire pour obtenir des informations spécifiques à votre situation.

 

Lors de l’achat d’un terrain, il est important de prendre en compte les frais de notaire dans votre budget global. Ces frais, bien qu’indispensables, peuvent varier en fonction de plusieurs facteurs. Pour obtenir une estimation précise des frais de notaire pour l’achat d’un terrain spécifique, il est judicieux de consulter un notaire et d’utiliser des outils en ligne dédiés au calcul de ces frais. Une planification minutieuse vous permettra de mieux anticiper les coûts liés à votre projet immobilier et de réaliser votre achat en toute sérénité.

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Propriétaire / Locataire, qui paye les travaux ?

Vous êtes locataire ou bailleur et vous vous posez la question de savoir qui, du propriétaire ou du locataire, doit prendre à sa charge certains travaux ou réparations liés au logement loué ? Alors cet article est fait pour vous !

Dans les grandes lignes, les gros travaux et les remises à neuf sont payés par le propriétaire. Le locataire, lui, se charge de l’entretien courant et des dégradations qu’il a occasionné. Des désaccords peuvent pourtant survenir. C’est donc la loi qui rappelle les devoirs de chacun et plus précisément le Code civil ainsi que la loi du 6 juillet 1989 qui vont fixer la répartition des frais de réparation entre locataire et bailleur.

Pour déterminer qui doit payer la facture, on retient 3 critères :

  • La nature des travaux et des équipements
  • La vétusté du logement ou des équipements
  • Les causes de la dégradation

I. LES GROS TRAVAUX : A LA CHARGE DU PROPRIETAIRE

Un logement décent

Avant de mettre son bien en location, le propriétaire doit s’être assurer que ce dernier est décent. Il est donc essentiel de comprendre que les systèmes de chauffage et de ventilation doivent fonctionner correctement et que le locataire doit être protégé des intempéries et des infiltrations d’eau. Il doit également s’assurer que les matériaux utilisés ne présentent pas de risques pour la santé et la sécurité des occupants, les équipements doivent obligatoirement être conformes aux normes de sécurité en vigueur. Si un de ces points n’est pas respecté, alors le propriétaire est contraint de prendre à sa charge tous les travaux de remise en état. Après s’être assurer que tout est en règle, le bien peut être mis en location.

Travaux liés à la vétusté

Au fil des années, il est normal que le bien ou certains équipements s’abiment, c’est ce que l’on appelle la vétusté.

Pendant la durée du bail, le bailleur est tenu de financer les travaux importants liés à la vétusté du logement. Il en va de même pour les coûts liés à un vice de construction (défaut qui altère une construction). Il doit également financer le remplacement d’équipements à fort investissement (comme les chaudières ou les radiateurs), mais seulement s’ils n’ont pas été endommagés par une mauvaise utilisation du locataire.

II. LES TRAVAUX D’AMELIORATION ET L’ENTRETIEN DU LOGEMENT : DU RESSORT DU LOCATAIRE

Entretien courant

L’entretien courant du logement est à la charge exclusive du locataire, de même que les petits travaux comme les remplacements de joints, fusibles, ampoules…

Il va de soi que, si un matériel est dégradé par le locataire, il devra le réparer ou le remplacer à ses frais.

Travaux d’améliorations

Si le locataire souhaite réaliser des travaux d’amélioration ou d’aménagement durant la durée du bail (peinture, revêtement…), il peut demander au propriétaire du bien une contrepartie, telle qu’une réduction de loyer ou un partage des frais. Cet arrangement doit faire l’objet d’un accord préalable entre les parties. Le propriétaire est en droit de refuser. S’il y a une entente, il est alors nécessaire d’introduire, dans le bail, une clause spécifique nommée « convention de travaux ». Cette dernière liste les travaux prévus et précise les conditions qui auront été déterminées.

III. EXEMPLES

Qui doit payer les travaux d’électricité ?

Cela va dépendre du type de travaux.

Pour le remplacement d’interrupteurs abîmés, de prises de courant défaillantes, de baguettes de protection chancelantes. Il s’agit ici d’entretien courant, c’est donc au locataire de s’en charger.

Par contre, le propriétaire doit s’assurer que le logement est alimenté en énergie et qu’il permet de brancher les appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne, que le réseau de branchement d’électricité est conforme aux normes de sécurité.

Qui doit payer les réparations dans la salle de bains ?

Encore une fois, cela va dépendre du type de travaux.

S’il s’agit d’entretien courant, c’est au locataire de s’en charger. Par exemple : nettoyer ou remplacer les joints de lavabo ou de baignoire défectueux, d’entretenir le carrelage et les murs pour empêcher l’apparition de taches de moisissures…

Par contre, le propriétaire doit s’assurer que la salle de bain soit : aérée, chauffée et saine. Si un des éléments s’avère vétuste, ce sera à la charge du propriétaire.

Qui doit payer pour des canalisations bouchées ?

La charge sera au propriétaire dans trois cas :

  • La vétusté (détérioration due à l’usure du temps et non à un manque d’entretien)
  • Le vice de construction et de fonctionnement
  • Le cas de force majeure (événement irrésistible, imprévisible et extérieur)
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Comparatif NEUF vs ANCIEN

Décidé à acquérir un logement ? Vous hésitez entre bien immobilier neuf ou bien un appartement / maison ancien(ne) ? Comment s’y retrouver ? Quels sont les avantages et inconvénients ?

Tout d’abord, définissons ce qui différencie l’ancien du neuf.

L’ancien : il s’agit de biens immobiliers, appartements ou maisons qui ont déjà fait l’objet d’une mutation, c’est-à-dire un transfert de propriété par son 1er propriétaire (vente, donation, succession). L’administration fiscale considère un bien ancien dès lors qu’il a plus de 5 ans et a déjà été revendu/ habité / loué. La vente d’un bien ancien est soumise au droit d’enregistrement.

Le neuf : d’une manière générale, on qualifiera un bien immobilier neuf lorsque celui-ci a été achevé depuis moins de 5 ans et qu’il n’a été ni habité ni loué. Il n’aura pas subi de transfert de propriété durant cette période. Généralement on achète ces biens immobiliers sur plan (VEFA), le promoteur peut également présenter des lots qu’il a déjà construits, mais pas encore vendus. La vente d’un bien neuf étant soumis à la TVA (20% ou 5,5% incluse dans le prix), les frais de notaires sont réduits.

1) Question de prix :

L’ancien : le marché de l’ancien fixe naturellement ses prix en fonction de l’offre et de la demande. Un écart moyen d’environ 20 % (sur une base de prix de marché) est constaté avec les prix du neuf. Toutefois, l’immobilier de luxe, de prestige peut s’avérer plus couteux que le neuf. Les prix sont fixés librement par les propriétaires vendeurs, la plupart sur la base d’estimations réalisées par les professionnels de l’immobilier. La négociation est possible, souvent si le bien présente des travaux de rénovation.

Le neuf : les grilles de prix des programmes immobiliers neufs proviennent d’étude de marché poussée de la part des promoteurs : prix d’acquisition des terrains, coût important des diverses assurances, coûts de constructions, coûts administratifs, taxes et impôts et bien sur la marge des entreprises définissent le prix de vente. On constate un écart moyen d’environ 20 % par rapport à l’ancien. Ajouter à cela des normes toujours plus strictes, des matériaux de plus en plus performant, une domotique moderne et plus coûteuse, l’écart devient logiquement justifié. Pour ces raisons, hormis quelques opérations « d’offres spéciales » sur un programme, les prix ne sont que très rarement négociables.

2) Question de style :

L’ancien : hauts plafonds, ouvertures à la française, vieilles pierres, moulures, parquets, bel immeuble, les biens anciens ne manquent pas d’arguments pour susciter un vrai coup de cœur lors d’une visite. Souvent chargé d’histoire, si vous aimez l’architecture française, l’ancien vous charmera à coup sûr ! D’un style « classique » de l’époque Louis XIV, en passant par le style Empire du début 19ème puis au style Haussmannien, l’ancien représente une partie de l’âme française et fait partie de notre histoire.

Le neuf : l’accent sera porté sur les dernières normes et un confort d’habitation bien pensé. Lumineux et bien conçu, les biens neufs optimisent les surfaces au sol. Peu de place de perdu, les appartements sont fonctionnels. De plus en plus de programmes immobiliers neufs proposent des logements connectés, dans le neuf, on y vit dans son époque. On pourra leur reprocher leur manque de personnalisation bien que les promoteurs deviennent plus souples quant aux choix de certaines finitions. En résumé moins propices au coup de cœur, les programmes neufs séduisent avec des arguments plus « rationnels ».

 

3) Emplacement géographique :

L’ancien : le rêve est permis ! il n’y a pas un quartier, une rue où il serait impossible de trouver la perle rare. Tout ce qui est déjà construit pourra être potentiellement un jour à la vente. Vos quartiers préférés n’attendent que vous ! Tout est vérifiable, le temps de vos futurs trajets quotidiens, la proximité des commerces, des transports en commun. Vous pouvez étudier facilement le secteur précis de votre futur logement. Les biens immobiliers se trouvent facilement dans les centres villes comme dans les secteur plus calmes. En bref, vous achèterez où vous le souhaitez.

Le neuf : à l’inverse de l’ancien, les programmes neufs dépendent des espaces encore disponibles, et plus on cherche proche des centres villes, plus la tâche peut s’avérer compliquée. Les terrains se font rares dans les milieux très urbanisés. Souvent les programmes de centre / hyper centre émergent au fil des opportunités d’ensemble immobilier acquis par les promoteurs. Il est plus courant de trouver ces programmes neufs à l’extérieur des centres villes, quartier émergeant ou dans des secteurs moins développés ou d’anciens espaces industriels / agricoles. Les transports en commun améliorent leur réseau en rapport avec l’arrivée de nouveaux bâtiments résidentiels. Les commerces peuvent mettre plus de temps à s’installer dans un environnement qui part de zéro ou presque. Un environnement plus calme est apprécié par les futurs propriétaires.

 

4) Les travaux :

L’ancien : nombreux sont les logements anciens où vous devrez passer par la case travaux après son acquisition. La problématique des travaux est large. Petits ? Moyens ? Gros ? Comment être sûr de bien chiffrer vos futurs aménagements ? Le plus raisonnable si vous n’avez aucune idée des montants nécessaires à leur exécution sera de réaliser des devis par des professionnels. On distingue dans un 1e temps les travaux de relooking, l’appartement est bien aménagé, les diagnostics sont bons, les fenêtres sont récentes, l’électricité est aux normes, toutefois, le logement n’est pas à votre gout. Les travaux ne seront pas trop coûteux pour en faire votre chez vous. Par contre si tout est à reprendre, la cuisine, la salle de bains, l’électricité, l’isolation, les plafonds, les huisseries, etc. Là, le budget peut décoller, en moyenne on comptera 1 000 € / m² pour une rénovation totale, sans forcément compter les mauvaises surprises que l’on pourrait découvrir. C’est pour ces raisons, qu’un bien immobilier rénové se vendra rapidement sur le marché de l’ancien, la demande est forte !

Le neuf : probablement un des avantages majeurs et un solide argument pour acheter un bien neuf. Pas de travaux ! La cuisine toutefois, reste généralement le seul poste que les promoteurs ne fournissent pas automatiquement. Certaines finitions sont proposées par les promoteurs, des déclinaisons d’ambiances sont souvent disponibles classique / authentique / moderne pour le futur propriétaire. Une personnalisation est toujours possible une fois le bien livré. Il n’est pas rare que les acquéreurs fassent quelques « travaux » de peintures pour se sentir définitivement chez eux. La résidence bénéficie des dernières normes en matière d’isolation et d’équipements. La garantie décennale donne une tranquillité sur d’éventuelles imperfections qui apparaitraient. En achetant un bien neuf, les 15/20 années qui suivent, on échappe à tous types de travaux, aussi bien intérieurs qu’extérieurs.

5) Les charges du logement :

L’ancien : les logements anciens sont plus énergivores ; l’isolation est ancienne, l’équipement l’est souvent également. De plus si l’entretien n’est pas bien réalisé, les coûts de remises à niveaux peuvent s’avérer très couteux. Cela se ressent sur les facture de charges de copropriété, pour les maisons c’est le même constat. Des travaux importants : réfection de toiture, façade, parties communes, entres autres, peuvent facilement engendrer des sommes importantes que l’on n’ a pas toujours anticipées. Ces travaux sont discutés en assemblée générale, généralement les gros travaux mettent plusieurs années à être votés.

Le neuf : équipement général, dernières normes en terme de constructions, les programmes neufs sont plus économes. Les logements sont bien isolés et l’équipement dernier cri assure une facture plus avantageuse. De plus, la résidence étant neuve, pas de gros travaux pendant au moins 10 ans. Là aussi le neuf marque un point important.

 

6) Les diagnostics du logement :

L’ancien : obligatoires depuis 1997 lorsque l’on vend son bien immobilier, les diagnostics immobiliers ont pour objectif d’informer l’acquéreur sur l’état du bien qu’il souhaite potentiellement acheter. On parlera pour l’ensemble de ces documents du dossier de diagnostic technique, ils sont obligatoirement annexés à la promesse de vente. Ils sont à réaliser avant la vente du bien immobilier et sont à la charge du vendeur. Amiante, Electricité, Gaz, Plomb, DPE, Loi Carrez etc sont à étudier avant tout achat immobilier dans l’ancien. Ils peuvent mettre en avant d’importantes anomalies ou au contraire rassurer le futur acquéreur.

Le neuf : l’amiante, le plomb n’étant plus utilisés, le dossier de diagnostic technique est beaucoup plus « light » par conséquence dans le neuf. Toutefois, certains sont toujours obligatoires : le DPE (diagnostic de performance énergétique), l’état des risques naturelles et technologiques, la Loi Carrez, les diagnostics termites pour les zones à risques ainsi que l’information sur le risque de présence de mérules dans les zones concernées. Le diagnostic électrique n’est pas nécessaire vu que l’installation sera contrôlée et se doit d’être aux dernières normes. De plus les logements neufs bénéficient de normes garantissant le respect de la législation : norme thermique RT 2012, norme électriques NF C-15.100 et dans certains cas, les programmes mettent en avant des labels plus poussés comme le HPE (haute performance énergétique) voir le THPE (très haute performance énergétique). En moyenne les consommations énergétiques sont divisées par 3 et notées A ou B sur le DPE.

7) L’occupation du logement :

L’ancien : une fois le logement trouvé, négocié, vous passerez par la traditionnelle étape de la signature d’un compromis / promesse de vente. Cette signature officielle se fera en agence ou chez le notaire. Une fois les délais légaux passés et les documents réunis, vous pourrez acter définitivement cet achat. En moyenne, dans l’ancien on compte 2 à 3 mois entre la signature du compromis et celle de la réitération authentique devant notaire. C’est donc assez rapide ! Le temps d’organiser votre déménagement et vous voilà chez vous.

Le neuf : acheter un logement neuf se fera avec patience ! En effet, si vous flashez sur un appartement issu d’un programme neuf, il vous faudra attendre sa livraison. Et cela peut durer un certain temps. Il faut en moyenne 3 ans pour que le programme aboutisse définitivement. Si vous êtes dans les 1ers acquéreurs, vous pouvez donc attendre longtemps votre logement. Toutefois l’attente sera récompensée, vous aurez pu choisir et réserver le logement qui vous plaisait le plus, sachant qu’évidemment, les lots les plus intéressants partent en 1er.

 

8) Acheter un plan ou acheter de l’existant :

L’ancien : vous pouvez visiter plusieurs fois le bien, vous vous projetterez facilement dans celui-ci. Vous achetez dans l’état et pouvez rénover/aménager/changer la distribution du logement presque comme vous le souhaitez. Vous connaitrez ses éventuels défauts, vous pourrez faire chiffrer d’éventuels travaux. La typologie des biens a évolué. Dans l’ancien, la distribution représente certains standards de l’époque, la distribution ne sera pas forcément optimisée. Toutefois on y trouve certains avantages par rapport au neuf : cuisine séparée, grand séjour, les volumes sont généralement plus grands. Par exemple, dans l’ancien, les surfaces d’un T2 sont en moyenne de 50/55 m² alors que dans le neuf on tourne plutôt autour de 40/45 m².

Le neuf : l’achat se fera presque uniquement sur plan. La commercialisation d’un nouveau programme neuf débute en moyenne 2 à 3 ans avant sa livraison. Il est rare qu’un lot reste disponible une fois le programme achevé. Il vous faudra donc vous projeter avec les éléments mis à disposition : plan de l’appartement, plan de masse, plan des étages, plaquette commerciale. Vous pourrez vous rendre sur place et découvrir la localisation exacte du programme. Pouvoir repérer avec exactitude l’emplacement de votre futur logement n’est pas forcément chose aisée. Le commercial pourra toutefois vous aider à situer ce futur logement. Les plans de masses notamment, sont d’une grande aide. Vous pourrez modifier certains éléments de votre appartement, les cloisons non-porteuses, le type de revêtement / leur couleur, sous réserve que le promoteur ait prévu des aménagements personnalisables (de plus en plus). Le logement respectera les normes handicapés et les standards de construction seront respectés. Peu ou plus de perte de surface, les logements sont maintenant très bien optimisés.

9) Le règlement de l’achat :

L’ancien : le paiement de votre nouvelle acquisition immobilière suit la voie la plus classique. Lors de la signature du compromis de vente, vous versez (ou pas) un acompte compris entre 0 et 10 % du prix de vente. En effet cet acompte n’a qu’une valeur « symbolique » et s’apparente à un « usage », rien ne vous oblige à le verser. Vous réglerez la totalité de l’acquisition (en paiement comptant ou via un prêt immobilier) le jour de la réitération authentique devant le notaire. C’est généralement la banque qui transfère la somme attendue sur le compte séquestre de l’étude notariale chargée du dossier. Vous devrez vous acquitter en plus du prix d’achat, des proratas de charges courantes et de la taxe foncière, éventuellement du montant du fond de travaux associé à votre compte « copropriétaire » s’il en possède un.

Le neuf : vous avez ici plusieurs options. Soit, vous avez les fonds pour cet achat et vous réglez le montant lors de la signature du contrat de vente, et vous attendez le jour de la livraison, soit, vous financez cette acquisition à l’aide d’un prêt bancaire. Avec un prêt bancaire, vous n’avez pas forcément les moyens à la fois de payer votre loyer et les mensualités de votre nouveau prêt immobilier. Les banques ont bien sûr l’habitude de ces dossiers et proposent généralement de démarrer le paiement des mensualités une fois le logement livré. Toutefois cette facilité bancaire a un coût, on parlera des frais intercalaires (liés principalement aux intérêts du prêt). Vous l’aurez compris, anticiper le financement d’un achat immobilier est toujours capital, d’autant plus dans le neuf.

 

10) Les frais de notaire :

L’ancien : les frais de notaires sont composés à 85 % de taxes et d’impôts. Et oui, on pense souvent que le coût du notaire est élevé, certes, mais il joue principalement le percepteur pour l’état. Les frais de mutations dans l’ancien s’expriment en % du prix de vente de l’immeuble, compris entre 6 et 8 % du prix. Si vous achetez meublé ou en partie meublé, ces frais ne s’appliquent pas aux meubles / équipement du logement.

Le neuf : soumis à la TVA 20 % (ou 5,5 % dans certaines zones prioritaire des villes) que vous payez dans le prix global de l’appartement, vous bénéficiez des « frais de notaires réduits » compris entre 2 et 3% du prix du logement.

11) Les garanties légales :

L’ancien : hormis la garantie des vices cachées, vous achetez dans l’état. En effet, on considère que vous avez visité le bien et que vous achetez en connaissance de cause. Si le lave-linge vendu avec l’appartement tombe en panne, le changement sera de votre poche. De même si les fenêtres en simple vitrage sont source de mauvaise isolation en particulier l’hiver, le changement sera à votre charge. Les vices cachés sont plutôt compliqués à prouver, puisqu’il vous faudra prouver que l’on a sciemment dissimulé ce vice. Vous ne pourrez pas prétendre par exemple que la toiture est à refaire puisqu’elle visible et rien ne vous a empêché de le constater.

Le neuf : gros avantage dans un achat neuf. Vous bénéficiez d’une protection maximale. Le contrat VEFA vous certifie la livraison d’un bien conforme à l’achat effectué. La garantie décennale vous protège 10 ans des éventuelles anomalies qui pourraient apparaitre. La garantie financière d’achèvement (GFA) assure que si le promoteur faisait par exemple faillite, les sommes sont assurées et vous serez pleinement dédommagés. Des garanties de parfait achèvement et de bon fonctionnement complète votre protection. L’assurance dommage-ouvrage couvre les frais d’éventuels travaux ou de remboursement. Ces assurances sont obligatoires.

 

12) Les aides à l’achat :

Le prêt à taux zéro (PTZ) et (PTZ +) : est un prêt comme son nom l’indique avec 0 intérêt sur une partie de la somme emprunté. Il faut remplir certains conditions de revenus pour y prétendre. Pour en bénéficier dans l’ancien, il faudra réaliser au moins 25 % de travaux sur le prix d’achat du logement ancien ou le logement doit être conforme aux dernières normes en matière de DPE. Ce n’est pas toujours évident d’obtenir cette aide donc dans l’ancien.

Le prêt d’accession sociale (PAS) : c’est un type de prêt que les banques peuvent proposer si la banque dispose d’une convention avec l’état. Il s’agit d’aider les revenus modestes à accéder à la propriété de leur résidence principale uniquement. Les taux d’intérêt sont plafonnés et il faut remplir certains conditions de revenus pour y prétendre. Valable pour l’ancien comme pour le neuf.

Le prêt social location-accession (PLSA) : certains lots d’un programme peuvent s’inscrire dans un plan de mixité sociale encouragé par l’état pour l’accession à la propriété des modestes et modestes moyens. Les prix de vente peuvent être encadrés et certaines conditions doivent être respectées pour acheter un bien dans ce type de programme.

Il existe d’autres aides comme par exemple le prêt 1 % entreprise pour tous les salariés d’une entreprise de plus de 20 personnes.

L’ANAH propose pour les très modestes et modestes, des aides aux travaux d’amélioration de l’habitat : www.anah.fr pour en savoir plus.

13) La revente du bien immobilier :

L’ancien : vous pouvez revendre dès le lendemain de votre acquisition. Hormis une levée d’hypothèque que votre banque devra accepter, rien ne vous empêche de revendre votre propriété. Est-ce rentable ? C’est une autre question : on considère qu’il faudra 5 ans pour amortir son achat en terme de dépenses. En incluant les frais à la vente (diagnostics, frais de notaire à l’achat, frais de remboursement anticipé etc.), 5 ans est la moyenne pour retomber sur vos pattes.

Le neuf : vous pouvez revendre là également votre propriété. Toutefois selon le mode d’acquisition et de financement obtenu, vous pouvez vous exposer à des frais importants. Par exemple vous achetez un appartement en dispositif LOI PINEL et souhaitez le revendre après seulement 2 ans, vous devrez rembourser la totalité des avantages fiscaux obtenue pendant la période de possession. Certains prêts sociaux / conventionnés prévoient des sanctions financières dissuasives, qui ont pour objectif de « combattre » la spéculation immobilière issue d’avantages sociaux ayant pour but l’accession à la propriété des plus modestes.

 

14) Choisir son syndic :

L’ancien : vous achetez un bien où le syndic de copropriété (privé ou bénévole) sera déjà présent. Libre à vous et aux copropriétaires d’en changer au fil des années si les copropriétaires en expriment le souhait.

Le neuf : le 1er syndic communément appelé « syndic provisoire » sera nommé généralement par le promoteur une fois le 1er lot livré en accord avec les copropriétaires. La copropriété commence à exister quand les bâtiments sont bâtis. Les promoteurs ont leurs habitudes, il est de bon ton de demander une mise en concurrence lors de la 1ère assemblée, toutefois le choix du 1er syndic sera celui du promoteur dans tous les cas. Rien ne vous  empêchera dans le futur d’en changer.

 

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Focus sur sur l’investissement locatif en LMNP

Vous n’êtes pas satisfait de votre boulot ? Vous aimeriez avoir un second revenu ? Vous souhaitez investir dans le domaine de l’immobilier mais ne savez pas par quoi commencer ? Pourquoi ne pas rentrer dans le secteur du marché de la location meublée ? Investissez dans un bien immobilier et plus précisément en LMNP en devenant propriétaire d’un logement dans les différentes résidences qui sont à votre disposition.

Trouvez ici quelques notions par rapport à un investissement en LMNP avant de vous lancer dans l’aventure.

 

Qu’est-ce qu’un investissement en LMNP ?

En tant que nouvel investisseur dans le secteur de l’immobilier, investi en LMNP (Loueur Meublée Non Professionnel) est l’une des meilleures solutions. En plus de vous permettre de gagner un complément de revenus en plus de votre travail, il vous permet de vous composer un patrimoine immobilier de valeur.

 

Comment fonctionne un investissement en LMNP ?

Un investissement en LMNP (Loueur Meublée Non Professionnel) consiste à acquérir un bien ou un appartement dans une résidence qui existe déjà ou simplement qui est en construction afin de le mettre plus tard en location meublée. Dès que ce bien ou appartement est meublé et prêt, il est mis en location et est géré par des professionnels qui sont appelés « des exploitants ou des gestionnaires» qui ont signé un bail commercial avec l’investisseur ce qui permet à celui-ci de profiter d’une défiscalisation.

L’exploitant étant devenu le locataire de l’investisseur, reverse à la fin de chaque trimestre un loyer dont le montant avait au préalable été déjà fixé.

Un contrat de bail commercial qui donne toute autorité à l’exploitant de gérer en toute autonomie la résidence de services qui peut être des résidences étudiantes, les résidences sénior, les résidences de tourisme ou les EPHAD.

 

Quels sont les différents avantages d’un investissement en LMNP ?

Plusieurs avantages fiscaux sont à noter lors d’un investissement en LMNP qui peut être :

–         La récupération de la TVA

Investi dans des résidences meublées en résidence de services permet à l’investisseur au bout de 6 mois maximum de pouvoir récupérer la TVA qui est introduite dans son prix d’achat et qui est possible lorsque la résidence fournit les services suivants : de linge de maison, l’accueil, le service du petit déjeuner et le service du nettoyage des logements.

–         Les avantages fiscaux

Pour cet avantage, l’investisseur peut profiter de l’ARD qui est l’Amortissement Réputé Différé. Ce qui signifie que ces revenus générés ne sont pas considérés comme fonciers et sont imposables aux Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Et si le BIC est imposable au régime réel, l’investisseur pourra bénéficier d’un amortissement qui lui permettra de ne pas payer d’impôts supplémentaires pendant une durée allant de 20 à 25 ans.

–         Une sécurité des revenus engendrés grâce au contrat de bail commercial

Le contrat de bail commercial est un document en bonne et due forme entre l’exploitant et le propriétaire avec les différentes notifications. De ce fait, il contient la périodicité du paiement du loyer, mensuellement, par trimestre ou semestre, les conditions de révision du loyer et les différentes charges attribuées au propriétaire et à l’exploitant.

Une précaution qui profite grandement au propriétaire qui pourra récupérer ses gains au bout de la durée préétablie, que l’exploitant ait trouvé ou non de locataire à qui le louer.

–         Une très bonne réduction d’impôt

En tant qu’investisseur en LMNP, bénéficié et sous certaines conditions à respecter d’une réduction des impôts qui peuvent aller jusqu’à 11% du montant que vous avez investi si c’est dans le cas du dispositif CENSI-BOUVARD.

 

Quelles sont les charges à déduire en LMNP ?

En tant que Loueur Meublé Non Professionnel, vous aurez à choisir entre régimes qui vous seront proposés à savoir le régime de l’abattement forfaitaire et le régime réel.

–         Le régime de l’abattement forfaitaire

Vous pouvez aisément bénéficier de ce régime si et seulement si vos recettes ne dépassent pas 70.000€ par an et si votre appartement ou maison est classé meublé de tourisme, ne pas dépasser 170.000€. Grâce à ce régime, vous bénéficiez également d’un abattement forfaitaire de 50% qui est appliqué par l’Administration fiscale après que vous ayez déclaré vos recettes.

–         Le régime réel

Dans ce régime, vous pouvez prendre en compte les charges réelles des biens que vous louez dont l’amortissement et ce lorsque vos recettes annuelles sont inférieures à 70.000€. Mais lorsque vos charges dépassent les 70.000€, le régime réel est appliqué immédiatement.

Plusieurs charges sont déductibles lors d’un investissement en LMNP en régime réel si elles sont bien évidemment amorcées dans l’intérêt de l’exploitation du local et disposent d’une pièce justificative comptable. Parmi ces charges nous avons :

–         La taxe foncière,

–         Les différents frais de travaux tels que la réparation, les entretiens pour mettre à neuf ou améliorer,

–         Les charges qui sont liées à l’amortissement du bien et du mobilier,

–         Les primes d’assurance qui comprend l’assurance loyer impayé ou encore celui du propriétaire non occupant,

–         Les charges de copropriété,

–         Les honoraires qui sont versés à certaines personnes,

–         Les intérêts d’emprunts.

 

Quelles sont les villes où on peut facilement investir en LMNP ?

Avec le nombre de demandes de logement qui augmente ou les nombreux étudiants et même ceux des autres pays qui viennent en France, il est plus que souhaitable d’investir dans l’immobilier et plus encore dans les résidences étudiantes. Vous souhaitez investir dans un LMNP mais ne savez pas par où commencer ? Il est possible de le faire et ce dans les nombreuses villes de la France.

Ainsi vous pouvez facilement en tenant compte de la qualité des formations choisies, des conditions de vie ou encore du cadre de vie et du grand nombre d’étudiants envisager investir en LMNP dans des résidences étudiantes dans les villes telles que :

–         Paris,

–         Strasbourg,

–         Lille,

–         Bordeaux,

–         Nantes,

–         Rennes,

–         Lyon,

–         Nice,

–         Rouen,

–         Nancy,

–         Toulouse,

–         Montpellier,

–         Aix-Marseille,

–         Clermont-Ferrand,

–         Grenoble

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Zoom sur la SCI !

La SCI facilite et optimise la gestion d’un bien immobilier appartenant à plusieurs personnes. C’est une alternative à l’indivision qui permet d’éviter certaines lourdeurs fonctionnelles et d’avoir une certaine liberté sur la gestion et le futur du bien. C’est ainsi que cette forme sociétaire est privilégiée par beaucoup de familles qui veulent sauvegarder leurs patrimoines. Elle est également prisée par les entrepreneurs immobiliers d’où l’opportunité de cerner son mode de création, les différents avantages qu’elle procure et son fonctionnement.

La création de la SCI

La création de la SCI doit respecter les conditions de création d’une société en plus de conditions spécifiques.

L’affectio societatis

L’affection societatis renvoie à la volonté des associés de se mettre en société. Elle est également appelée volonté sociale ou intention sociétaire. Au-delà des remous doctrinaux sur le contenu de la notion, il faut juste retenir que l’intention des associés de se mettre en société est une condition de fond pour la création de toute société, y compris la SCI.

Renvoyant ainsi aux associés, la particularité de la SCI est qu’il faut au moins deux associés, contrairement à certaines sociétés commerciales unipersonnelles. Ces associés peuvent être des personnes physiques ou d’autres sociétés qui porteront alors le terme de personnes morales.

Le pacte social

Le pacte social doit être matérialisé par les statuts. Il renvoie à l’ensemble des choses sur lesquelles les associés se sont mis d’accord. Les statuts sont obligatoires et doivent respecter un ensemble de règles parfois complexes, d’où l’opportunité de faire appel à un professionnel. Au-delà de ces statuts il est possible de rédiger des pactes d’associés pour restreindre certaines libertés ou les élargir dans la limite de la loi. Ces pactes d’associés peuvent être signés entre tous les associés ou entre certains d’entre eux si cela ne porte pas préjudice aux autres. Dans tous les cas, l’intervention d’un professionnel du droit est opportune pour rester dans les limites de ses prérogatives.

Les ressources

Les ressources renvoient au capital social qui est formé de l’ensemble des apports consentis par les associés. Le capital social est défini par les associés dans la limite de la réglementation. C’est ce capital qui est divisé en part social dévolu à chaque société au prorata de son apport. Ce dernier peut prendre trois formes à savoir un apport en numéraire, en nature ou en industrie. Le premier type renvoie à l’argent, le deuxième à des matériels mis à la disposition de la société sans rémunération et le troisième renvoie à la main d’œuvre ou à l’expertise qu’un associé met à la disposition de la société sans contrepartie financière.

Il faut noter que l’apport en industrie n’est pas comptabilisé dans le capital mais est sanctionné par des parts sociales. L’apport en nature fera l’objet d’une évaluation qui, dans certains cas, nécessitera l’intervention d’un expert.

Les formalités

Il existe trois formalités obligatoires à savoir l’enregistrement, l’immatriculation et l’annonce légale. Cette dernière est à des fins de publicité et la première pour sauvegarder la lisibilité de la transaction au niveau étatique. L’enregistrement se fait dans le mois qui suit la signature des statuts et la publicité dans un journal d’annonces légales du lieu où se trouve le siège social. L’immatriculation se fait au niveau du greffe du tribunal de commerce du lieu du  siège social.

Les avantages de la SCI

Avec un bon montage, il est possible de bénéficier de différents avantages avec le régime de la SCI. Il s’agit principalement d’avantages successoraux, fiscaux et immobiliers.

Les avantages successoraux

En tant que parents vous pouvez organiser votre dévolution patrimoniale à vos enfants sans payer d’impôts, une fois tous les 15 ans. Ainsi, vous pouvez transmettre 100 000 euros à chacun de vos enfants. Pour les grands-parents, la transmission sans impôts est plafonnée à 31 865 euros à chaque petit-fils. La période de 15 ans est également valable pour les grands-parents. L’autre avantage est que ces valeurs sont celles des parts sociales qui, dans la pratique, sont inférieures à leur valeur réelle étant donné qu’elles peuvent être considérées comme des biens non encore vendus. Cela veut dire qu’une fois ces parts sur le marché par exemple, il est plus probable qu’ils perdent un peu de leur valeur en cours de marchandage.

Il existe également un montage financier intéressant appelé achat croisé qui consiste à dissocier la nue-propriété et l’usufruit de la part de chacun. Ainsi, chaque associé garde soit la nue-propriété soit l’usufruit et transmet l’autre à un autre associé. L’avantage est qu’en cas de décès d’un associé les héritiers ne pourront pas expulser l’associé célibataire

Les avantages immobiliers

C’est le cas où un entrepreneur crée une SCI et une société commerciale. La SCI gère ses biens immobiliers qu’il pourra louer à sa société commerciale en tant que personne morale. Ainsi, les biens pourront être plus facilement transmis à ses héritiers. Cela constitue également une sorte de patrimoine d’affectation qui permet de préserver ses biens immobiliers en cas de redressement ou de liquidation de la société commerciale.

Les avantages sur l’indivision

L’indivision  est une situation de fait qui survient après le décès d’une personne laissant des biens immobiliers, après la rupture d’un PACS, après le divorce, etc. C’est une situation qui est a priori éphémère et intermédiaire car doit aboutir à la fin de l’indivision. La création d’une SCI permet de ne pas aboutir à cette situation rigide qui ne permet pas l’exploitation et la mise en valeur du bien en copropriété.

Ainsi, ce n’est pas un bien qui appartient directement à plusieurs personnes, mais divisé en parts sociales transmissibles. De ce fait, lorsqu’un associé connaît des difficultés financières et veut vendre sa part, les autres associés pourront la racheter par un simple acte sous seing privé.

Les avantages fiscaux

N’étant pas une société commerciale, la SCI n’est pas assujettie à la publication de ses comptes. Tout ce qui est demandé, c’est une déclaration annuelle de résultats. En cas de revente d’un bien immobilier de la SCI, la plus-value est taxée à l’instar des particuliers et, de ce fait, bénéficie de toutes les exonérations réservées aux particuliers.

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Projet d’investissement locatif en SCI familiale

Caroline, 33 ans, déjà propriétaire avec son mari de leur résidence principale à Grenoble, nous explique comment elle s’est lancée, avec son mari, son frère et son beau-frère, dans un projet d’investissement locatif commun :

« Nous avions envie d’investir dans la pierre , et nous étions prêts pour un projet familial. La SCI est apparue comme la solution évidente pour démarrer un projet à long terme. En 2018, nous avons donc créé une SCI avec mon mari, mon frère et mon beau-frère. Nous avons défini ensemble nos capacités d’emprunts et le rôle de chacun dans l’aventure. Mon mari et moi sommes à l’aise sur le côté administratif, mon frère et mon beau-frère sont tous deux artisans et très à l’aise avec les rénovations.

Nous avons opté pour un bien peu risqué: un T1 bien situé dans un quartier étudiant (cours Berriat) et bien desservi par les transports en communs. Le prix était attractif car des travaux de rénovations étaient à prévoir mais c’était idéal pour nous !

Cet appartement est notre premier achat commun,  l’objectif étant d’acheter un bien tous les 2 à 3 ans. Aujourd’hui ce projet est une réussite avec une rentabilité brute annuelle de 8 à 9%. Nous avons beaucoup appris en 2 ans et nous cherchons actuellement un deuxième bien pour continuer notre projet. »  

Notre analyse

Les + : c’est tout d’abord un beau projet familial qui facilite la transmission de patrimoine ! Le choix du bien a également été très pertinent : localisation premium, faibles charges, bonne rentabilité. A Grenoble, le marché étudiant est très porteur, et les petites surfaces partent comme des petits pains !

Les – : tout d’abord, la recherche du bien idéal prend du temps et demande une grande réactivité, car les produits d’investissement locatif sont très recherchés ; soyez prêts à faire une offre quand l’occasion se présente! Concernant le montage en SCI : sachez que la SCI ne permet pas de faire de location meublée (attention donc à la fiscalité !), et les taux d’emprunt sont plus élevés. Enfin, pensez que la gestion locative peut s’avérer chronophage…il faut donc être bien organisé !

Notre conseil : dans le cas d’un projet familial élargi, le montage juridique doit être réalisé par un notaire. Il est primordial de bien définir les rôles et responsabilités de chacun.

 

 

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