Tout comprendre sur les frais de notaire pour un achat immobilier

Lorsqu’on se lance dans un achat immobilier, que ce soit une maison, un appartement ou un terrain, l’une des questions les plus fréquentes concerne les frais de notaire. Ces frais, souvent perçus comme une charge supplémentaire importante, sont en réalité un passage obligé qui regroupe différentes taxes et rémunérations. Bien comprendre leur fonctionnement est essentiel pour établir un budget d’acquisition réaliste et éviter les mauvaises surprises. Dans cet article, nous décryptons tout ce que vous devez savoir sur les frais de notaire en 2025, selon le type de bien et son ancienneté.

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À quoi correspondent les frais de notaire ?

Contrairement à ce que leur nom laisse penser, les frais de notaire ne sont pas entièrement destinés au notaire. Ils sont en réalité composés de trois grands ensembles :

• Les droits de mutation, aussi appelés droits d’enregistrement, qui vont directement à l’État et aux collectivités.

• Les émoluments du notaire, autrement dit sa rémunération.

• Les débours, c’est-à-dire les sommes avancées par le notaire pour payer différents intervenants (géomètres, cadastre, syndic, etc.).

Ces frais varient selon le type de bien (neuf ou ancien), sa valeur, sa localisation, et d’autres critères que nous détaillerons plus bas.

Calcul des frais de notaire dans l’ancien

Lorsque vous achetez un bien ancien, c’est-à-dire un logement ayant déjà été habité ou construit depuis plus de 5 ans, les frais de notaire sont généralement plus élevés que dans le neuf.

Montant moyen

En 2025, les frais de notaire dans l’ancien représentent environ 7 à 8 % du prix de vente. Ainsi, pour un appartement ancien acheté 250 000 €, les frais de notaire avoisineront les 17 500 € à 20 000 €.

Détail des composantes

• Droits de mutation : environ 5,80 % du prix du bien.

• Émoluments du notaire : un barème proportionnel par tranche, encadré par la loi.

• Débours : environ 1 000 € pour l’ensemble des démarches administratives.

Calcul des frais de notaire dans le neuf

Si vous optez pour un logement neuf (moins de 5 ans et vendu pour la première fois par un promoteur), les frais de notaire sont réduits.

Montant moyen

Les frais de notaire dans le neuf s’élèvent à environ 2 à 3 % du prix d’achat. Ainsi, pour un logement à 300 000 €, vous paierez environ 6 000 € à 9 000 €.

Pourquoi cette différence ?

L’État favorise l’acquisition de biens neufs pour soutenir la construction et la transition énergétique. Les droits de mutation sont donc bien plus faibles (environ 0,7 % au lieu de 5,80 %).

Les cas particuliers : terrains et VEFA

Achat d’un terrain à bâtir

Pour un terrain constructible, les frais de notaire sont proches de ceux de l’ancien, soit environ 7 à 8 %. Toutefois, il faut aussi prendre en compte les frais de bornage et les éventuelles études de sol obligatoires.

Achat en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement)

En VEFA, vous achetez un logement sur plan. Les frais de notaire restent réduits comme dans le neuf : 2 à 3 %, mais vous devrez prévoir un calendrier de paiements échelonnés en fonction de l’avancement des travaux.

Qui paie les frais de notaire ?

C’est toujours l’acheteur qui paie les frais de notaire, sauf accord spécifique. Ces frais viennent donc s’ajouter au prix d’achat du bien, et doivent être inclus dans votre budget global ou dans le montant de votre prêt immobilier.

Notaire de l’acheteur et du vendeur : un seul ou deux ?

Dans la majorité des cas, un seul notaire, souvent celui de l’acheteur, rédige l’acte de vente et supervise la transaction. Toutefois, chaque partie peut faire appel à son propre notaire.

Bonne nouvelle : les frais ne sont pas doublés. Les deux notaires se partagent les émoluments et travaillent ensemble, sans surcoût pour les parties.

Quel impact sur votre financement ?

Les frais de notaire ne sont pas toujours intégralement finançables par un prêt bancaire. De nombreuses banques exigent que l’apport personnel couvre tout ou partie de ces frais.

Par exemple, si vous achetez un bien à 200 000 € avec 16 000 € de frais de notaire, la banque peut exiger que vous apportiez au moins ces 16 000 € en fonds propres.

Réduire les frais de notaire : est-ce possible ?

Oui, quelques leviers permettent d’alléger ces frais :

• Négocier une partie du mobilier dans le prix de vente (cuisine équipée, électroménager), car ces éléments ne sont pas taxés.

• Acheter dans le neuf pour bénéficier des droits de mutation réduits.

• Profiter d’un achat dans une zone ANRU (rénovation urbaine) pour bénéficier de TVA réduite et d’exonération temporaire de taxe foncière.

Simulation de frais selon le type de bien