,

Évolution des Étiquettes DPE : Quelles Incidences pour les Appartements de Moins de 40m² ?

Le mode de calcul du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) pour les logements de moins de 40 m² va évoluer. Un arrêté en date du 25 mars 2024 modifie en effet les seuils des étiquettes DPE applicables à ces logements. Cette nouvelle réglementation, qui entrera en vigueur le 1er juillet 2024, vise à rendre les seuils plus justes et à sortir plusieurs petites surfaces de la catégorie des « passoires énergétiques ».

Comprendre les Étiquettes DPE

Le DPE est un outil essentiel pour évaluer la performance énergétique d’un logement. Il attribue deux notes : l’une pour la consommation d’énergie, de A (très économe) à G (très énergivore), et l’autre pour les émissions de gaz à effet de serre. Ces notes sont présentées sous forme d’étiquettes colorées et doivent être affichées dans toutes les annonces immobilières.

Évolution des Étiquettes DPE

En 2021, une nouvelle version du DPE a été mise en place, rendant le diagnostic plus fiable et plus transparent. Voici les principaux changements :

  • Méthode de Calcul : Le calcul du DPE est désormais basé sur des caractéristiques techniques du bâtiment (isolation, chauffage, ventilation) et non plus sur les factures énergétiques des occupants. Cela permet une évaluation plus objective.
  • Obligation de Mention : Le DPE doit être mentionné dans toutes les annonces immobilières, y compris les locations.
  • Validité Réduite : La validité du DPE a été réduite de 10 ans à 5 ans pour les diagnostics réalisés avant le 1er juillet 2021. Ceux réalisés après cette date conservent une validité de 10 ans.

Incidences pour les Appartements de Moins de 40m²

L’arrêté publié le 20 avril 2024 modifie les seuils des étiquettes DPE pour les logements de moins de 40 m² et redéfinit la notion de surface utilisée dans le diagnostic. En plus de ces ajustements, il actualise les tarifs annuels de l’énergie pour la réalisation des DPE en France métropolitaine. Ce texte, qui modifie l’arrêté du 31 mars 2021, entrera en vigueur le 1er juillet 2024.

La surface de référence désormais prise en compte inclut la surface habitable du bâtiment, les vérandas chauffées, ainsi que les locaux chauffés destinés à l’occupation humaine, avec une hauteur sous plafond d’au moins 1,80 mètre.

Les DPE réalisés entre le 1er juillet 2021 et le 1er juillet 2024 pour des logements de surface de référence inférieure ou égale à 40 m² pourront être mis à jour pour refléter les nouvelles étiquettes. Si aucune attestation n’est produite, le DPE initial restera valable.

Cette mesure cible principalement les petites surfaces afin de les faire sortir de la catégorie des « passoires thermiques » (catégories F et G) et de lever l’interdiction de location prévue pour ces logements, offrant ainsi aux propriétaires le temps nécessaire pour envisager des travaux de rénovation. Environ 140 000 logements sont concernés.

Depuis le 1er janvier 2023, un logement en France métropolitaine est considéré comme « énergétiquement décent » si sa consommation d’énergie est inférieure à 450 kWh/m² par an, incluant le chauffage, l’éclairage, l’eau chaude, ainsi que les systèmes de ventilation ou de refroidissement.

À noter que les biens classés G ne pourront plus être loués à partir de 2025, tandis que les logements les plus énergivores (catégorie G+) sont déjà interdits de location depuis le 1er janvier 2023.

Réévaluation de la Consommation Énergétique des Petits Logements

Depuis l’instauration de cette obligation, les statistiques révèlent que les petits logements, dont la surface habitable est inférieure à 40m², sont généralement moins bien classés par le DPE que la moyenne.

Cette disparité s’explique par le fait que les consommations d’énergie sont exprimées par unité de surface (m²). Ainsi, les consommations d’eau chaude sanitaire par m² sont proportionnellement plus élevées pour un petit logement par rapport à un grand. Par exemple, les besoins en eau chaude sont similaires pour des logements de 20m² et de 30m², mais leur répartition sur une plus petite surface augmente artificiellement la consommation par m². Les étiquettes actuelles posent donc des défis aux propriétaires bailleurs de petites surfaces, notamment en raison des mesures de gel de loyer et d’interdiction de location qui leur sont appliquées.

Cette réforme vise à :

  • Rendre les seuils DPE plus équitables pour les petits logements.
  • Garantir une évaluation plus précise de leur performance énergétique.

À partir du 1er juillet 2024, chaque logement concerné par cette réforme pourra obtenir une attestation de nouvelle étiquette, téléchargeable via l’Observatoire DPE-Audit de l’Ademe en entrant le numéro du DPE.

Conclusion

L’évolution des étiquettes DPE a des incidences significatives sur les petits appartements de moins de 40m². Les propriétaires doivent être conscients des nouvelles exigences et des impacts potentiels sur la valeur de leur bien. Il est crucial de se préparer à d’éventuels travaux de rénovation pour améliorer la performance énergétique et bénéficier des aides financières disponibles. En prenant ces mesures, les propriétaires peuvent non seulement se conformer aux nouvelles normes, mais aussi valoriser leur bien et attirer des acheteurs ou des locataires soucieux de l’efficacité énergétique.

/par

Compromis de vente : les conditions de rétractation du vendeur

Le processus de vente immobilière comporte plusieurs étapes, et l’une des plus cruciales est la signature du compromis de vente. Pourtant, il arrive que le vendeur souhaite se rétracter après avoir déjà engagé cette démarche. Dans cet article, nous allons explorer les différentes situations dans lesquelles un vendeur peut se rétracter et les conséquences juridiques associées.

1. Liberté du vendeur avant l’acceptation de l’offre d’achat

Avant d’accepter l’offre d’achat, le vendeur est libre de se rétracter sans conséquence juridique. L’offre d’achat n’engage pas le vendeur tant qu’elle n’a pas été officiellement acceptée par le futur acquéreur.

2. Engagement du vendeur après l’acceptation de l’offre d’achat

Une fois que le vendeur a accepté l’offre d’achat en signant le compromis de vente, il est juridiquement lié par cet accord. Dans cette situation, il ne peut pas se rétracter sans risquer des poursuites en justice de la part de l’acheteur.

3. Rétractation du vendeur après la signature du compromis

La rétractation du vendeur après la signature du compromis de vente peut survenir dans certaines situations spécifiques, notamment lorsque des clauses suspensives citées dans l’offre d’achat ne sont pas satisfaites ou si l’acheteur ne respecte pas ses obligations. L’acheteur quand à lui, bénéficie d’un délai de 10 jours après la signature du compromis de vente pour revenir sur sa décision, le vendeur n’a pas cette possibilité et reste engagé envers l’acheteur.

4. Annulation du compromis de vente : voie amiable ou judiciaire

Si le vendeur souhaite se rétracter et que l’acheteur s’oppose à cette rétractation, il peut être nécessaire de recourir à la voie judiciaire pour résoudre le différend si l’acheteur a manqué à l’une de ses obligations contractuelles. Il faut noter que cette procédure peut être longue.  Dans certains cas, vendeur et acheteur peuvent convenir de l’annulation du compromis de vente par la voie amiable, sous réserve d’un accord mutuel.

5. Rétractation de l’Acquéreur : Cas et Procédures

L’acheteur a également la possibilité de se rétracter dans certaines situations spécifiques. Il peut exercer son droit de rétractation légal dans un délai de dix jours suivant la signature du compromis de vente ou se rétracter si des clauses suspensives ne sont pas remplies.

En conclusion, la rétractation du vendeur dans le cadre d’un compromis de vente est soumise à des conditions spécifiques. Il est essentiel de consulter votre agent immobilier qui vous redirigera vers un professionnel du droit immobilier pour comprendre les implications légales de la rétractation et les meilleures démarches à suivre pour éviter des litiges coûteux.

/par

Diagnostics immobiliers obligatoires en 2024 à Grenoble : ce que les vendeurs doivent savoir

Lorsque vous mettez en vente un bien immobilier à Grenoble, il est important de se conformer aux réglementations en vigueur. Cela inclut la réalisation de diagnostics immobiliers obligatoires. Ces diagnostics sont conçus pour fournir aux acheteurs potentiels des informations essentielles sur l’état du bien, en matière de sécurité et de santé. En 2024, voici les diagnostics que vous devez connaître si vous envisagez de vendre un bien immobilier à Grenoble.

1. Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Le DPE est l’un des diagnostics les plus connus. Il évalue la performance énergétique du bien, en attribuant une note de A (très économe) à G (très énergivore). Il fournit également des recommandations pour améliorer l’efficacité énergétique du logement. Le DPE doit être affiché dans l’annonce de vente. A noter également que le DPE et maintenant obligatoire pour une demande de crédit.

2. État des Risques Naturels, Miniers et Technologiques (ERNMT)

L’ERNMT est destiné à informer l’acheteur des risques naturels, miniers et technologiques qui peuvent affecter le bien immobilier. Grenoble étant située dans une région montagneuse, cet élément est particulièrement important. Ce diagnostic doit être fourni dans le dossier de diagnostic technique.

3. Diagnostic Termites

Si votre bien se trouve dans une zone à risque termites, vous devez fournir un diagnostic termites datant de moins de 6 mois. Grenoble étant située en zone de risque termites, ce diagnostic est souvent requis.

4. Diagnostic Plomb (CREP)

Le CREP (Constat de Risque d’Exposition au Plomb) est obligatoire pour les logements construits avant le 1er janvier 1949. Il vise à repérer la présence de plomb dans les peintures. Si du plomb est détecté à un niveau supérieur au seuil légal, des mesures correctives peuvent être nécessaires.

5. Diagnostic Amiante

Lorsque le permis de construire de votre bien a été délivré avant le 1er juillet 1997, un diagnostic amiante est obligatoire. Il vise à détecter la présence d’amiante dans les matériaux de construction. Si de l’amiante est identifié, des travaux de désamiantage peuvent être requis.

6. Diagnostic Gaz et Électricité

Ces diagnostics sont obligatoires pour les installations de gaz et d’électricité de plus de 15 ans. Ils visent à vérifier la conformité et la sécurité de ces installations. Toutefois, leur exigence peut varier selon la situation locale.

7. Assainissement Non Collectif (ANC)

Si le bien immobilier n’est pas raccordé au réseau d’assainissement collectif, un diagnostic ANC doit être réalisé pour évaluer le système d’assainissement individuel.

8. Mesurage Loi Carrez et Boutin

Ces mesurages concernent la superficie habitable du bien (loi Carrez) et l’information sur les caractéristiques de location (loi Boutin). Ils sont obligatoires pour les biens en copropriété.

9. Diagnostic de l’État des Installations Intérieures de Gaz et d’Électricité (DIEIG/DIEIC)

Ce diagnostic concerne l’état des installations intérieures de gaz et d’électricité pour les logements dont l’installation date de plus de 15 ans. Il doit être joint au dossier de diagnostic technique.

Conclusion

Il est essentiel de se conformer à ces diagnostics immobiliers obligatoires lors de la vente d’un bien immobilier à Grenoble en 2024. Cela garantit la transparence et la sécurité pour les acheteurs potentiels et peut vous éviter des problèmes juridiques futurs. Avant de mettre votre bien en vente, consultez votre agent immobilier à Grenoble pour vous assurer que tous les diagnostics nécessaires sont réalisés dans les règles de l’art.

/par

Comprendre la RT 2020 : les nouvelles normes de performance énergétique

La Réglementation Thermique 2020, souvent abrégée RT 2020, est un ensemble de normes énergétiques qui a pour objectif de rendre les bâtiments neufs en France plus respectueux de l’environnement et moins énergivores. Cette réglementation marque une avancée significative dans la lutte contre le changement climatique et dans la transition vers des bâtiments plus durables. Dans cet article, nous allons explorer en détail ce que représente la RT 2020, pourquoi elle est importante, et comment elle affecte le secteur de la construction et de l’immobilier en France.

La RT 2020 en un coup d’œil

La RT 2020 est une réglementation française qui succède à la RT 2012. Elle repose sur deux piliers essentiels :

1. Performance énergétique

L’un des principaux objectifs de la RT 2020 est d’améliorer la performance énergétique des bâtiments neufs. Concrètement, cela signifie que ces bâtiments devront consommer beaucoup moins d’énergie pour le chauffage, la climatisation, la ventilation et l’eau chaude sanitaire. L’efficacité énergétique devient donc un critère clé dans la conception des bâtiments.

2. Production d’énergie renouvelable

La RT 2020 encourage également la production d’énergie renouvelable sur site. Les bâtiments neufs devront être équipés de systèmes capables de produire de l’électricité verte, comme des panneaux solaires photovoltaïques. L’objectif est de réduire la dépendance aux énergies fossiles et de favoriser une transition vers des sources d’énergie plus propres.

Pourquoi la RT 2020 est-elle importante ?

La RT 2020 revêt une importance capitale pour plusieurs raisons :

1. Réduction des émissions de gaz à effet de serre

La lutte contre le changement climatique est un enjeu majeur au niveau mondial. En imposant des normes strictes en matière d’efficacité énergétique, la RT 2020 contribue à la réduction des émissions de gaz à effet de serre en limitant la consommation d’énergie des bâtiments.

2. Économies d’énergie

Pour les propriétaires et les locataires, la RT 2020 peut se traduire par d’importantes économies d’énergie. Les bâtiments conformes à cette réglementation sont plus économes en énergie, ce qui se traduit par des factures d’énergie plus basses.

3. Création d’emplois

La transition vers des bâtiments plus écologiques stimule l’industrie des énergies renouvelables et de l’efficacité énergétique, créant ainsi des emplois dans ces secteurs en pleine croissance.

4. Augmentation de la valeur des biens immobiliers

Les bâtiments conformes à la RT 2020 sont plus attractifs à l’achat sur le marché immobilier. Ils offrent un meilleur confort thermique et des coûts d’exploitation plus bas, ce qui peut augmenter la valeur des biens.

Les implications pour la construction et l’immobilier

La RT 2020 a des implications significatives pour le secteur de la construction et de l’immobilier en France :

1. Conception des bâtiments

Les architectes et les ingénieurs doivent intégrer des solutions innovantes pour répondre aux exigences de la RT 2020. Cela inclut une meilleure isolation, des systèmes de chauffage et de refroidissement plus efficaces, ainsi que des sources d’énergie renouvelable.

2. Coûts de construction

La mise en conformité avec la RT 2020 peut initialement entraîner des coûts de construction plus élevés en raison de l’incorporation de technologies plus avancées. Cependant, ces coûts sont souvent compensés par les économies d’énergie à long terme.

3. Label Energie-Carbone

La RT 2020 introduit le Label Energie-Carbone, qui mesure la performance environnementale des bâtiments. Ce label devient un critère de choix important pour les investisseurs immobiliers et les locataires soucieux de l’environnement.

 

La RT 2020 est une étape cruciale vers un avenir plus respectueux de l’environnement pour le secteur de la construction et de l’immobilier en France. Elle incite à la réduction de la consommation d’énergie, à la production d’énergie renouvelable et à la création de bâtiments plus durables. Bien que cela représente un défi pour l’industrie de la construction, les avantages en termes d’économies d’énergie, de réduction des émissions de carbone et d’amélioration de la valeur des biens immobiliers en font une réglementation essentielle pour l’avenir.

/par

Le prix net vendeur : utilisation et signification !

Découvrez ce qu’est le prix net vendeur et pourquoi il est important de le connaître lors de l’achat d’une propriété.Lorsque vous vous lancez dans l’acquisition d’un bien immobilier, il est essentiel de comprendre tous les éléments financiers impliqués dans la transaction. Parmi ces éléments, le prix net vendeur joue un rôle clé. Dans cet article, nous allons explorer ce concept et expliquer pourquoi il est crucial de le prendre en compte lors de l’achat d’une propriété.

Qu’est ce que le prix net vendeur ?

Le prix net vendeur correspond au montant demandé par le vendeur pour son bien immobilier, sans inclure les frais et charges supplémentaires tels que les commissions d’agence, les frais de notaire ou les taxes. En d’autres termes, il s’agit du montant réel que le vendeur recevra après avoir déduit les dépenses liées à la vente.

En quoi le prix net vendeur est important ?

Il est important de connaître le prix net vendeur lors de la recherche d’une propriété, car cela vous permettra d’avoir une vision claire des coûts réels de l’acquisition. En connaissant ce montant, vous pourrez évaluer plus précisément si le bien immobilier correspond à votre budget et si vous pouvez vous permettre les frais supplémentaires associés à la transaction.

De plus, le prix net vendeur peut être un élément de négociation lors de la discussion avec le vendeur. En comprenant les frais supplémentaires qui s’ajoutent au prix net vendeur, vous pourrez mieux évaluer la marge de négociation possible et proposer une offre plus adaptée à votre situation financière.

Il est important de noter que le prix net vendeur peut varier d’une propriété à l’autre et d’une région à l’autre. Il peut également être influencé par des facteurs tels que l’état du marché immobilier, la demande locale et les spécificités du bien lui-même.

Et les frais de notaires ?

Lors de votre processus d’achat immobilier, assurez-vous de bien comprendre les détails liés au prix net vendeur. N’hésitez pas à demander des clarifications au vendeur ou à votre agent immobilier si nécessaire. Il est essentiel d’avoir une vision complète des coûts associés à l’achat d’un bien immobilier afin de prendre une décision éclairée et de prévenir les surprises financières désagréables. Lorsque vous signez un compromis de vente en tant qu’acquéreur, il est essentiel de prendre en compte les frais d’acte (souvent appelé à tort frais de notaire). Contrairement à une idée répandue, ces frais sont à la charge de l’acquéreur et viennent s’ajouter au prix des Frais d’Agence Inclus. En plus du prix net vendeur et des frais d’agence, les frais d’acte représentent généralement environ 7 à 8 % du prix du bien immobilier.

En conclusion, le prix net vendeur est un élément essentiel à prendre en compte lors de l’achat d’un bien immobilier. Comprendre ce concept vous permettra d’évaluer votre budget réel et de négocier de manière plus éclairée avec le vendeur. Prenez le temps de bien analyser les détails financiers de votre transaction immobilière afin de faire un choix avisé et de réaliser un investissement immobilier satisfaisant.

/par

Le DPE : une obligation pour une demande de crédit

Depuis la réforme de juillet 2021, le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est devenu un document obligatoire pour vendre ou louer un logement, et est de plus en plus scruté par les particuliers et les banques qui accordent des crédits immobiliers. Ce document évalue la consommation d’énergie et les émissions de gaz à effet de serre des logements de France métropolitaine, et l’étiquette énergétique du logement est déterminée par la note la plus défavorable sur une échelle de A à G.

Le DPE de plus en plus scruté

À partir de janvier 2023, les logements classés G ne peuvent plus être proposés à la location, et à partir de 2025, cela sera étendu aux logements classés F et G, et en 2034 aux logements classés D, E, F et G qui seront vendus. Un audit énergétique est en outre obligatoire lors de la vente d’un logement étiqueté D, E, F ou G depuis 1er avril 2023. Dans ce contexte, les banques montre une vigilance accrue face aux demandes de crédit immobilier concernant des passoires thermiques et réclament souvent des devis pour les travaux de rénovation nécessaires.

Les objectifs du gouvernement

Le gouvernement vise un parc immobilier composé exclusivement de bâtiments basse consommation (DPE A ou B) d’ici 2050, mais aujourd’hui, seuls 5% des logements remplissent ces conditions. Les banques prennent en compte le DPE et les travaux de rénovation nécessaires, en plus des revenus, de la situation financière, de la durée et du montant du crédit.

Le rôle des banques à jouer

Certaines banques ont déjà adapté leurs offres de crédit immobilier pour encourager la rénovation énergétique, comme La Banque Postale et LCL, qui ont revu leurs conditions d’octroi de crédit immobilier. Le Crédit Agricole d’Île-de-France, La Banque Postale et le Crédit Mutuel ont également créé des prêts spécifiques pour les travaux de rénovation énergétique. Les acquéreurs peuvent également bénéficier de dispositifs d’aide financière, tels que MaPrimeRénov’, l’éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) et le prêt isolation à 1% proposé par Action Logement, pour les aider à financer leurs travaux de rénovation.

/par

Qu’est-ce qui est considéré comme un vice caché dans une maison ancienne ?

Acheter une maison ancienne est un choix populaire pour ceux qui cherchent à investir dans l’immobilier. Cependant, lors de l’achat d’une maison ancienne, il est important d’être conscient des vices cachés. Un vice caché est un défaut de la maison qui n’est pas apparent lors de la visite initiale et qui peut affecter la valeur ou l’utilisation de la maison. Dans cet article, nous allons passer en revue les vices cachés les plus courants dans les maisons anciennes.

Les problèmes structurels

Les maisons anciennes peuvent avoir des problèmes structurels, tels que des fondations fissurées ou des murs porteurs qui s’effondrent. Ces problèmes peuvent être très coûteux à réparer et peuvent affecter la valeur de la maison. Il est important de faire inspecter la maison par un professionnel avant l’achat pour détecter ces problèmes.

Les problèmes d’humidité

Les maisons anciennes peuvent avoir des problèmes d’humidité en raison de l’âge et de la construction. Les murs peuvent être poreux, les toits peuvent fuir, ou les fondations peuvent être endommagées, ce qui peut entraîner des moisissures, de la pourriture et des odeurs désagréables. Ces problèmes peuvent être dangereux pour la santé des occupants de la maison et nécessitent souvent des travaux de rénovation coûteux.

Les problèmes électriques

Les maisons anciennes peuvent avoir des systèmes électriques obsolètes ou dangereux. Les fils électriques et les disjoncteurs peuvent être défectueux ou ne pas répondre aux normes de sécurité actuelles, ce qui peut entraîner des incendies et d’autres dangers. Il est important de faire inspecter le système électrique de la maison par un professionnel avant l’achat.

Les problèmes de plomberie

Les maisons anciennes peuvent avoir des tuyaux de plomberie obsolètes ou endommagés, qui peuvent causer des fuites, des odeurs désagréables et des problèmes de pression d’eau. La réparation ou le remplacement des tuyaux peut être coûteux, il est donc important de faire inspecter la plomberie de la maison avant l’achat.

Les problèmes de ventilation

Les maisons anciennes peuvent avoir des systèmes de ventilation obsolètes ou insuffisants. Cela peut causer des problèmes d’humidité, de moisissure et d’odeurs désagréables. Il est important de faire inspecter le système de ventilation de la maison avant l’achat.

En conclusion, l’achat d’une maison ancienne peut être un choix judicieux, mais il est important d’être conscient des vices cachés qui peuvent être présents. Faites inspecter la maison par un professionnel avant l’achat pour détecter les problèmes potentiels. Si des problèmes sont détectés, il est important de discuter des coûts de réparation avec le vendeur avant de finaliser la transaction. En faisant preuve de diligence raisonnable, vous pouvez éviter les problèmes coûteux associés à l’achat d’une maison ancienne et profiter de votre nouvel investissement immobilier.

 

/par

Comprendre la clause de substitution dans un compromis de vente immobilière

Lors de l’achat ou la vente d’un bien immobilier, le compromis de vente est un document essentiel. Il s’agit d’un contrat qui engage les deux parties, l’acheteur et le vendeur, à finaliser la transaction. Le compromis de vente doit être rédigé avec soin pour inclure toutes les clauses nécessaires à la protection des parties. Parmi ces clauses, la clause de substitution est l’une des plus importantes.

Qu’est-ce qu’une clause de substitution ?

Une clause de substitution est une clause qui permet à l’acheteur de se faire remplacer par une autre personne, appelée le substitut, pour l’achat du bien immobilier. Cette clause permet à l’acheteur de transférer le contrat de vente à une tierce personne avant la signature de l’acte de vente définitif.

L’utilité de la clause de substitution

La clause de substitution peut être utile dans différentes situations. Par exemple, si l’acheteur ne peut pas finaliser la transaction pour des raisons personnelles ou professionnelles, il peut choisir de se faire remplacer par une autre personne. De même, si l’acheteur envisage d’acheter le bien immobilier dans un but d’investissement, il peut vouloir transférer le contrat à une autre personne avant la signature de l’acte de vente.

La clause de substitution peut également être utilisée par l’acheteur pour obtenir un prêt immobilier. En effet, si l’acheteur n’a pas encore obtenu son financement au moment de la signature du compromis de vente, il peut inclure une clause de substitution dans le contrat pour se donner plus de temps pour trouver un prêteur. Si l’acheteur ne parvient pas à obtenir son prêt immobilier, il peut alors se faire remplacer par une autre personne qui dispose des fonds nécessaires pour acheter le bien immobilier.

La clause de substitution peut également être utile pour le vendeur. En incluant cette clause dans le compromis de vente, le vendeur peut être sûr que la vente sera finalisée même si l’acheteur ne peut pas finaliser la transaction. En effet, si l’acheteur ne peut pas finaliser la transaction, il peut se faire remplacer par une autre personne sans que cela n’affecte la vente du bien immobilier.

Comment inclure une clause de substitution dans un compromis de vente ?

La clause de substitution doit être incluse dans le compromis de vente dès le départ. Elle doit être clairement écrite pour éviter toute confusion entre les parties. La clause de substitution doit préciser les conditions dans lesquelles l’acheteur peut se faire remplacer, ainsi que les modalités de ce remplacement.

Il est également important que les parties se mettent d’accord sur la personne qui remplacera l’acheteur en cas de besoin. Le substitut doit être choisi en amont et accepté par les deux parties. L’identité et les coordonnées du substitut doivent être inscrites dans la clause de substitution pour éviter toute ambiguïté.

Enfin, il est important de préciser les conséquences de la substitution sur les modalités de paiement et les échéances. La clause doit indiquer si le substitut doit reprendre les mêmes conditions

/par
, ,

Propriétaire / Locataire, qui paye les travaux ?

Vous êtes locataire ou bailleur et vous vous posez la question de savoir qui, du propriétaire ou du locataire, doit prendre à sa charge certains travaux ou réparations liés au logement loué ? Alors cet article est fait pour vous !

Dans les grandes lignes, les gros travaux et les remises à neuf sont payés par le propriétaire. Le locataire, lui, se charge de l’entretien courant et des dégradations qu’il a occasionné. Des désaccords peuvent pourtant survenir. C’est donc la loi qui rappelle les devoirs de chacun et plus précisément le Code civil ainsi que la loi du 6 juillet 1989 qui vont fixer la répartition des frais de réparation entre locataire et bailleur.

Pour déterminer qui doit payer la facture, on retient 3 critères :

  • La nature des travaux et des équipements
  • La vétusté du logement ou des équipements
  • Les causes de la dégradation

I. LES GROS TRAVAUX : A LA CHARGE DU PROPRIETAIRE

Un logement décent

Avant de mettre son bien en location, le propriétaire doit s’être assurer que ce dernier est décent. Il est donc essentiel de comprendre que les systèmes de chauffage et de ventilation doivent fonctionner correctement et que le locataire doit être protégé des intempéries et des infiltrations d’eau. Il doit également s’assurer que les matériaux utilisés ne présentent pas de risques pour la santé et la sécurité des occupants, les équipements doivent obligatoirement être conformes aux normes de sécurité en vigueur. Si un de ces points n’est pas respecté, alors le propriétaire est contraint de prendre à sa charge tous les travaux de remise en état. Après s’être assurer que tout est en règle, le bien peut être mis en location.

Travaux liés à la vétusté

Au fil des années, il est normal que le bien ou certains équipements s’abiment, c’est ce que l’on appelle la vétusté.

Pendant la durée du bail, le bailleur est tenu de financer les travaux importants liés à la vétusté du logement. Il en va de même pour les coûts liés à un vice de construction (défaut qui altère une construction). Il doit également financer le remplacement d’équipements à fort investissement (comme les chaudières ou les radiateurs), mais seulement s’ils n’ont pas été endommagés par une mauvaise utilisation du locataire.

II. LES TRAVAUX D’AMELIORATION ET L’ENTRETIEN DU LOGEMENT : DU RESSORT DU LOCATAIRE

Entretien courant

L’entretien courant du logement est à la charge exclusive du locataire, de même que les petits travaux comme les remplacements de joints, fusibles, ampoules…

Il va de soi que, si un matériel est dégradé par le locataire, il devra le réparer ou le remplacer à ses frais.

Travaux d’améliorations

Si le locataire souhaite réaliser des travaux d’amélioration ou d’aménagement durant la durée du bail (peinture, revêtement…), il peut demander au propriétaire du bien une contrepartie, telle qu’une réduction de loyer ou un partage des frais. Cet arrangement doit faire l’objet d’un accord préalable entre les parties. Le propriétaire est en droit de refuser. S’il y a une entente, il est alors nécessaire d’introduire, dans le bail, une clause spécifique nommée « convention de travaux ». Cette dernière liste les travaux prévus et précise les conditions qui auront été déterminées.

III. EXEMPLES

Qui doit payer les travaux d’électricité ?

Cela va dépendre du type de travaux.

Pour le remplacement d’interrupteurs abîmés, de prises de courant défaillantes, de baguettes de protection chancelantes. Il s’agit ici d’entretien courant, c’est donc au locataire de s’en charger.

Par contre, le propriétaire doit s’assurer que le logement est alimenté en énergie et qu’il permet de brancher les appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne, que le réseau de branchement d’électricité est conforme aux normes de sécurité.

Qui doit payer les réparations dans la salle de bains ?

Encore une fois, cela va dépendre du type de travaux.

S’il s’agit d’entretien courant, c’est au locataire de s’en charger. Par exemple : nettoyer ou remplacer les joints de lavabo ou de baignoire défectueux, d’entretenir le carrelage et les murs pour empêcher l’apparition de taches de moisissures…

Par contre, le propriétaire doit s’assurer que la salle de bain soit : aérée, chauffée et saine. Si un des éléments s’avère vétuste, ce sera à la charge du propriétaire.

Qui doit payer pour des canalisations bouchées ?

La charge sera au propriétaire dans trois cas :

  • La vétusté (détérioration due à l’usure du temps et non à un manque d’entretien)
  • Le vice de construction et de fonctionnement
  • Le cas de force majeure (événement irrésistible, imprévisible et extérieur)
/par

Préparer la location de son bien

Vous êtes propriétaire d’un logement que vous occupez peu ou pas du tout ? Alors louez-le !

En effet, posséder un bien immobilier inoccupé peut s’avérer coûteux, entre les impôts, les taxes, l’entretien de ce dernier, etc. Il apparait donc opportun d’opter pour la location afin de générer un revenu non négligeable !

Les avantages sont nombreux : Bénéficier d’un complément de revenu, préparer sa retraite, alléger sa fiscalité…

Pour mettre en location son bien, quelques étapes sont inévitables, les voici :

I. Quelques choix à faire

Location vide ou meublée ?

Dans le cadre de la location vide, le bail est signé pour trois ans et son renouvellement est tacite. Le locataire peut résilier le bail avec un préavis de trois mois et le bailleur avec un préavis de six mois. Le dépôt de garantie est égal à un mois de loyer maximum.

La location vide apparait plus sécurisée en raison d’un « turn-over » moins élevé des locataires.

Dans le cadre de la location meublée, le bail est signé pour un an et son renouvellement est aussi tacite. Le locataire peut résilier le bail avec un préavis d’un mois et le bailleur avec un préavis de trois mois. Le dépôt de garantie est équivalent à deux mois de loyer maximum.

D’un point de vue financier, les logements meublés sont plus attractifs, avec des loyers 10 % plus élevé. Mais cela coûte plus cher : en plus du mobilier et des équipements à prévoir, vous devrez remplacer les appareils en panne et les meubles abîmés, ce qui explique le montant du dépôt de garantie de deux mois dû par le locataire, contre un mois pour une location vide.

La localisation du bien va aussi jouer sur le choix. Par exemple, si le logement est situé dans un quartier étudiant, la location meublée est plus judicieuse étant donné que les étudiants déménagent régulièrement et ont rarement les moyens d’acheter des meubles et des équipements d’électroménager.

Location annuelle ou saisonnière ?

Le facteur le plus déterminant va être la localisation du logement, en effet en fonction de celle-ci, vous pourrez étudier le marché de la location saisonnière.

Par exemple, si le bien est localisé dans une ville étudiante ou dans un bassin d’emploi dynamique, mieux vaut d’opter pour une location à l’année. Au contraire, si le logement est situé dans une zone touristique, il est plus judicieux d’opter pour une location saisonnière.

Les locations de vacances peuvent être beaucoup plus rentables que les locations à l’année, selon l’attractivité touristique de la région. Même si la fréquentation diminue à certaines périodes, elle sera compensée par des loyers saisonniers élevés.

Par contre, du fait de la forte rotation des locataires, cela peut créer certaines contraintes (remise des clés, ménage…). Pour répondre à ces dernières, la gestion du logement peut être délégué à une agence ou une société.

Prix du loyer et montants des charges ?

La fixation des loyers et des charges sont des étapes clés de votre investissement locatif. Ce choix va peser sur la rentabilité et sur son attractivité pour les potentiels locataires.

Le loyer est en principe librement négocié entre le propriétaire et le locataire sauf dans certains cas (dispositifs d’investissement comme la loi Pinel, Scellier ou Robien, et les villes soumises à l’encadrement des loyers)

Pour fixer le loyer le plus logique possible, vous pouvez consulter les annonces immobilières dans le secteur ou faire appel à une agence spécialisée.

 

II. Les diagnostics obligatoires

Lorsque vous mettez en location un logement, comme pour la vente, vous devez présenter un certain nombre de diagnostics immobiliers à ceux à qui vous proposez le bien. Ces derniers vont démontrer l’état réel du logement dans lequel il va habiter.

Voici les 3 diagnostics obligatoires :

*DPE : Diagnostic de performance énergétique (valable 10ans)

C’est un document qui estime pour le futur locataire la consommation d’énergie du logement ainsi que sur le taux d’émission de gaz à effet de serre du logement. Cela va permettre d’estimer les futures factures de chauffage, etc.

*CREP : Constat de Risque d’Exposition au plomb (valable 1an si présence)

C’est un document qui va informer le locataire sur la présence de plomb dans le logement. Il est demandé seulement pour les logements ayant été construit avant le 1er janvier 1949.

*L’ERNT : État des Risques Naturels et Technologiques (valable 6 mois)

Ce document informe sur des risques liés à l’environnement extérieur du logement (inondation, tremblements de terre, etc.).

 

Voici d’autres diagnostics pouvant être demandé :

*Diagnostic amiante (validité illimitée si réalisé à partir du 1er avril 2013)

C’est un document qui mentionne la présence ou l’absence de matériaux ou produits contenant de l’amiante dans un logement. Il est demandé seulement si le permis de construire a été délivré avant juillet 1997.

*État de l’installation intérieur d’électricité (valable 3ans)

C’est un diagnostic qui donne un aperçu de la sécurité des installations électriques dans les logements. Seulement concernés par les logements où l’installation d’électricité a plus de 15 ans.

*État des risques et pollutions (valable 6mois)

Diagnostic qui informe des risques et pollutions auxquels le logement est exposé (naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon…). Toutes les zones ne sont pas concernées par ce diagnostic.

 

 III. Les documents nécessaires

Bail de location

Ce document va lier contractuellement le propriétaire et le locataire en définissant les droits et les obligations de chaque partie.

État des lieux

Un « état des lieux » est un document descriptif faisant l’inventaire d’un espace et joint au bail.  Il est fait à l’entrée (généralement le jour de la signature du bail) et à la sortie au moment où le locataire rend les clés. Les deux états seront donc comparés et permettra au bailleur de vérifier que le locataire n’a pas dégrader le logement. Le propriétaire et le locataire vont, conjointement, vérifier l’état des lieux d’entrée et de sortie.

Quittance

La quittance de loyer est un document écrit qui atteste que le loyer a été payé. Elle n’est pas obligatoire sauf si le locataire la demande.

N’hésitez pas à nous contacter par mail ou téléphone pour parler de votre projet ! RDV dans la rubrique Contacts du site…

/par