Propriétaire / Locataire, qui paye les travaux ?

Vous êtes locataire ou bailleur et vous vous posez la question de savoir qui, du propriétaire ou du locataire, doit prendre à sa charge certains travaux ou réparations liés au logement loué ? Alors cet article est fait pour vous !

Dans les grandes lignes, les gros travaux et les remises à neuf sont payés par le propriétaire. Le locataire, lui, se charge de l’entretien courant et des dégradations qu’il a occasionné. Des désaccords peuvent pourtant survenir. C’est donc la loi qui rappelle les devoirs de chacun et plus précisément le Code civil ainsi que la loi du 6 juillet 1989 qui vont fixer la répartition des frais de réparation entre locataire et bailleur.

Pour déterminer qui doit payer la facture, on retient 3 critères :

• La nature des travaux et des équipements
• La vétusté du logement ou des équipements
• Les causes de la dégradation

I. LES GROS TRAVAUX : A LA CHARGE DU PROPRIETAIRE

Un logement décent

Avant de mettre son bien en location, le propriétaire doit s’être assurer que ce dernier est décent. Il est donc essentiel de comprendre que les systèmes de chauffage et de ventilation doivent fonctionner correctement et que le locataire doit être protégé des intempéries et des infiltrations d’eau. Il doit également s’assurer que les matériaux utilisés ne présentent pas de risques pour la santé et la sécurité des occupants, les équipements doivent obligatoirement être conformes aux normes de sécurité en vigueur. Si un de ces points n’est pas respecté, alors le propriétaire est contraint de prendre à sa charge tous les travaux de remise en état. Après s’être assurer que tout est en règle, le bien peut être mis en location.

Travaux liés à la vétusté

Au fil des années, il est normal que le bien ou certains équipements s’abiment, c’est ce que l’on appelle la vétusté.

Pendant la durée du bail, le bailleur est tenu de financer les travaux importants liés à la vétusté du logement. Il en va de même pour les coûts liés à un vice de construction (défaut qui altère une construction). Il doit également financer le remplacement d’équipements à fort investissement (comme les chaudières ou les radiateurs), mais seulement s’ils n’ont pas été endommagés par une mauvaise utilisation du locataire.

II. LES TRAVAUX D’AMELIORATION ET L’ENTRETIEN DU LOGEMENT : DU RESSORT DU LOCATAIRE

Entretien courant

L’entretien courant du logement est à la charge exclusive du locataire, de même que les petits travaux comme les remplacements de joints, fusibles, ampoules…

Il va de soi que, si un matériel est dégradé par le locataire, il devra le réparer ou le remplacer à ses frais.

Travaux d’améliorations

Si le locataire souhaite réaliser des travaux d’amélioration ou d’aménagement durant la durée du bail (peinture, revêtement…), il peut demander au propriétaire du bien une contrepartie, telle qu’une réduction de loyer ou un partage des frais. Cet arrangement doit faire l’objet d’un accord préalable entre les parties. Le propriétaire est en droit de refuser. S’il y a une entente, il est alors nécessaire d’introduire, dans le bail, une clause spécifique nommée « convention de travaux ». Cette dernière liste les travaux prévus et précise les conditions qui auront été déterminées.

III. EXEMPLES

Qui doit payer les travaux d’électricité ?

Cela va dépendre du type de travaux.

Pour le remplacement d’interrupteurs abîmés, de prises de courant défaillantes, de baguettes de protection chancelantes. Il s’agit ici d’entretien courant, c’est donc au locataire de s’en charger.

Par contre, le propriétaire doit s’assurer que le logement est alimenté en énergie et qu’il permet de brancher les appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne, que le réseau de branchement d’électricité est conforme aux normes de sécurité.

Qui doit payer les réparations dans la salle de bains ?

Encore une fois, cela va dépendre du type de travaux.

S’il s’agit d’entretien courant, c’est au locataire de s’en charger. Par exemple : nettoyer ou remplacer les joints de lavabo ou de baignoire défectueux, d’entretenir le carrelage et les murs pour empêcher l’apparition de taches de moisissures…

Par contre, le propriétaire doit s’assurer que la salle de bain soit : aérée, chauffée et saine. Si un des éléments s’avère vétuste, ce sera à la charge du propriétaire.

Qui doit payer pour des canalisations bouchées ?

La charge sera au propriétaire dans trois cas :

• La vétusté (détérioration due à l’usure du temps et non à un manque d’entretien)
• Le vice de construction et de fonctionnement
• Le cas de force majeure (événement irrésistible, imprévisible et extérieur)